竣雄清算--房地产开发企业破产清算中消费型购房人债权顺位剖析

湖南竣雄破产清算事务所有限责任公司

与其他企业破产不同的是，房地产开发企业破产不仅涉及债权人众多、法律关系复杂、破产财产特殊、社会影响较大等问题，而且存在四种优先权，分别是被拆迁人的拆迁安置补偿权、消费型购房人债权、建设工程款债权、金融机构抵押权，在破产清算中这些优先权清偿顺位难免发生冲突。其中消费型购房人债权处于何种清偿顺位，直接关系到消费型购房人的生存利益和社会稳定。我国企业破产法和司法解释对消费型购房人债权清偿顺位未有明确的具体规定，因此有必要对破产清算中消费型购房人债权清偿顺位进行探讨和分析，以便更好地保护消费型购房人的生存利益和破产清算的顺利进行。
一、消费型购房人债权优先顺位要件
（一）主体应限定为自然人
关于“消费者”是否应当包括法人和其他组织，仍然存在争论。消费者概念的定义基于经济法倾斜保护弱势群体的精神，强者与弱者是对立的关系，单位在购买商品或接受服务时因双方信息不对等等原因而会处于弱势地位，在这种情况下，作为买卖合同主体一方的机构，如果不认可其消费者的地位，就会使机构无法享有与消费者相同的权利，从而形成机构的成员因与经营者之间不具有法律关系而不享有消费者权利的局面。故消费者不仅包括自然人，还应当包括法人和其他组织。但参照《消费者权益保护法》第二条的规定，消费型购房人是为保障其生存权而购买房屋的，生存利益的对象是自然人，法人和其他组织并不具有生存利益，故消费型购房人债权享有优先顺位的主体仅限于自然人。
（二）购房目的为生活居住
应以居住为购房目的，且消费型购房人名下无其他用于居住的房屋。消费型购房人购买商品房的目的应是满足居住这一需求，且居住必须是刚性需求。另外，因购买商品房的目的是一个主观要求，很难甄别购房人购房的目的到底是消费性居住还是营利性投资。因此，应当根据购房人个人或家庭名下用于居住的房屋数量来判断购房目的。目前，我国已经建立不动产登记制度，不动产登记信息的互联互通也在逐步实施，虽然还不能做到全国范围内查询消费型购房人和其家庭名下的所有房产信息，但在地级市范围内查询消费型购房人和其家庭名下房产情况已能实现，故判断消费型购房人名下是否拥有其他用于居住的房屋也能实现。同时，认定“消费型购房人”的时间节点必须在房地产开发企业破产案件受理前，防止消费型购房人在房地产开发企业破产案件受理后，恶意处置其名下已拥有的其他可用于居住的房屋，以符合“消费型购房人”的条件来获得不正当的优先清偿顺位。
二、其他优先清偿顺位权利
（一）被拆迁人债权优先顺位
作为拆迁人的房地产开发企业破产时，为维护被拆迁人的房屋拆迁安置补偿权，被拆迁人的房屋拆迁安置补偿权被赋予享有优先顺位。被拆迁人的房屋拆迁安置补偿权优先清偿有以下三点原因：首先，拆迁安置补偿权是为保障被拆迁人的生存权，房地产开发企业想要进行开发建设需拆除被拆迁人的房屋，其房屋被拆除后，若被拆迁人不能得到拆迁安置补偿房屋，就会流离失所，进而引发社会矛盾，影响社会稳定。其次，被拆迁人与房地产开发企业签订拆迁安置补偿协议后，房地产开发企业拆除被拆迁人现有房屋以支付房款或置换房屋的形式进行补偿，被拆迁人房屋被拆除之时，被拆迁人也就履行了全部的合同义务。根据相关司法解释的规定，拆迁安置房屋不属于破产财产，不得用于清偿集体债务。最后，即便视拆迁安置补偿房为破产财产，按照最高人民法院颁布的《关于执行异议与复议案件若干规定》的司法解释，被拆迁人满足一定条件可以申请排除其他债权的执行，从而取得房屋拆迁安置补偿权的优先清偿顺位。
（二）建设工程价款优先顺位
建设工程价款的优先权是指，发包人未按照约定支付工程款，相对于其他债权，承包人具有优先受偿的权利。我国《民法典》第八百零七条，《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条、第三十六条均规定了承包人的工程价款享有优先受偿权。建设工程款属于优先受偿权是因为我国建设工程领域长期存在严重的拖欠工程款现象，在拖欠的工程款中，有相当部分是应当支付给农民工的工资和劳务费，因农民工在工地上打工是为赚钱养家或维持个人生活，也属于社会上的弱势群体，拖欠其工资的行为会引发农民工集体上访，扰乱社会公共秩序，不利于社会的和谐稳定，所以必须从法律上做出规定，对建设工程款给予优先受偿权的地位。综合考虑以上因素，建设工程价款优先受偿权是为了更好地保障农民工的权益而强加给债务人的，目的是保障实质公平。基于此，理论界将建设工程价款优先受偿权定性为法定优先权。
（三）抵押权优先顺位
抵押权属于担保物权，担保物权的优先受偿性是物权优先于债权的原则所决定的，因此抵押权也就具有比一般债权优先受偿的法律依据，在破产案件中，在房屋上设立抵押权的债权也就列入优先清偿的范围。《企业破产法》第一百零九条、最高人民法院《全国法院破产审判工作会议纪要》第二十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三条第二款，以上条文明确规定在破产企业的特定财产上设立抵押权的债权人以该特定财产优先受偿。特定财产之所以在破产法中规定享有优先受偿的权利，主要是由于作为市场经济法律制度重要组成部分的破产法应该维护有效率且公平的市场交易秩序，并且破产法与其他法律制度之间存在一个衔接的问题，相关法律中规定的优先受偿权利如果不能在破产法中得以贯彻，就失去了其法定优先权的意义。
（四）与抵押权顺位的冲突
在房地产开发企业破产清算中，抵押权与消费型购房人债权发生冲突主要表现为两种情形：一是先抵押后预售的情形。房地产开发企业在商品房建设的过程中，为取得继续建设的资金将该在建的商品房抵押给金融机构，在符合商品房预售的条件后，又将商品房预售给消费型购房人，因房地产开发企业未能偿还金融机构的贷款，金融机构就会主张贷款债权，抵押权在性质上属于担保物权，有优先受偿的效力，这时金融机构会以抵押商品房的变价主张进行优先受偿，而抵押的商品房已经被预售给消费型购房人，消费型购房人同样也会按照合同主张债权，这样就会导致金融机构所享有的抵押权顺位与消费型购房人的债权顺位发生冲突。二是先预售后抵押的情形。房地产开发企业先将在建商品房预售给消费型购房人，为了弥补后续建设资金的缺口，房地产开发企业又将在建商品房抵押给金融机构进行贷款。房地产开发企业未能履行还款义务，在房地产开发企业破产清算中，也会导致金融机构的抵押权顺位与消费型购房人债权顺位的冲突。
三、消费型购房人债权顺位与其他优先权顺位的平衡
（一）与被拆迁人债权顺位的平衡
在破产清算中，消费型购房人要求交付房屋并办理产权转移登记的债权，与被拆迁人的房屋拆迁安置补偿债权都体现了债权人的基本居住权，都属于需要法律优先保护的生存权。但在消费型购房人与被拆劝人债权清偿顺位发生冲突时，笔者认为被拆迁人债权顺位应当优先于消费型购房人债权顺位。第一，房屋拆迁安置补偿合同先于房屋买卖合同，在债权性质相同的情况下，应按债权成立的先后顺序来确定债权的清偿顺位。第二，被拆迁的房屋属于旧城改造或者“城中村”改造，被拆迁的房屋往往是被拆迁人的唯一住房，因此安置的房屋也就成为被拆迁人的安身立命之所。第三，被拆迁人是为了社会公共利益而牺牲了自身的部分利益，在被拆迁人服从社会发展大局的利益考量下，被拆迁人的债权也应被予以优先保护。第四，被拆迁人与消费型购房人虽然都是弱者，但相比较而言，被拆迁人更处于弱势地位。依社会经验判断，被拆迁人大多居住在城郊或农村，经济水平比消费型购房人差，消费型购房人因故不能取得房屋所有权不会导致其无家可归，只会在经济上有损失。因此，当二者债权顺位发生冲突时，立法应选择优先保护被拆迁人，这样更有利于维护生存权。为充分体现被拆迁人债权优先顺位的价值利益取向，应当将被拆迁人所获得的拆迁安置房用途限定为居住，如果将所安置的房屋作为商业用途，则不应赋予被拆迁人较消费型购房人债权的优先顺位。
（二）与建设工程款债权顺位的平衡
消费型购房人债权优先顺位与建设工程款债权优先顺位都代表了各自群体的生存权。在房地产开发企业未能支付工程款的情况下，为更好地解决拖欠农民工工资问题，增大打击处罚力度，将拒不支付劳动报酬的行为纳入刑法保护范畴，将拖欠劳动报酬这一民事行为上升到刑事犯罪。但反观消费型购房人债权顺位，目前没有任何法律规定予以明确保护。从需要保护的紧迫性来看，消费型购房人债权较建设工程款债权更需要优先保护，因为消费型购房人债权涉及其生存利益，如果赋予建设工程款债权优先顺位，势必侵害许多消费型购房人的合法利益，从而影响社会的稳定。消费型购房人债权优先于建设工程款债权顺位的理论基础是，消费型购房人在交易活动中处于弱势地位，需要法律加重房地产开发企业的义务以削弱其强者地位，赋予消费型购房人债权优先顺位以提高其在交易中的地位，谋求消费型购房人债权在破产清算中的优先保护。在消费型购房人债权顺位与承包人建设工程款债权顺位发生冲突时，依据生存利益大于经营利益的原则来确立债权顺位，体现优先保护生存利益的精神。
（三）与金融机构抵押权顺位的平衡
对于前文论述的二者权利顺位发生冲突的两种情形，其权利顺位还要结合具体情况做出不同的判断。对于先抵押后预售的情形，房地产开发企业应通知抵押权人该抵押房屋被出售的事实，使得抵押权人能够追踪到抵押房屋和抵押房屋被出售所得价款，这可以保护金融机构抵押权的合法权益。根据上述逻辑推理，符合条件的消费型购房人债权顺位必然优先于抵押权顺位。
四、结语
通过以上消费型购房人债权顺位与其他权利顺位的平衡分析，认为被拆迁人安置债权、消费型购房人债权、建设工程款债权、金融机构抵押权作为特别优先权，就同一特定财产的权利清偿顺位为被拆迁人房屋安置补偿债权最优，消费型购房人债权其次，建设工程款债权再次，金融机构抵押权最后。