银通--房产企业破产原因的思考及应对_常德市破产管理人协会官方网站

湖南银通资产评估有限公司周澧

新冠疫情暴发以来，房地产企业新增法律诉讼、失信违法、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条目明显增多。至2021年12月在人民法院公告网上，以“地产+破产文书”为关键字可检索出500多条破产文书，与2020年的数量相当。若以企业为单位，剔除部分非房地产企业或债权人会议等，发布破产相关文书的房企大约300家。其中，中小型房企的占比尤为显著。数据显示，2020年债券违约总金额高达281.7亿元，同比暴涨533%，且违约主体大多是中小型房企。
房企破产的原因有很多，金融借款合同纠纷、追偿权纠纷、建设工程施工合同纠纷、无力偿债等等。
从数量上看，2021年房企破产依然维持在高位。但一个不容忽略的现象是：大型房企的生存环境也开始恶化了。就连称雄房地产市场多年的某龙头房企，202年，一度也因为高额负债闹得人心惶惶。混迹在资本市场的房企，也是“冰火两重天”。据央视新闻报道，有机构对上市的70多家A股、H股的房地产企业做了统计，它们2020年的销售额大约是11万亿元左右，比2019年同比增长10%以上。然而，销量的高增长，并不意味着房企受到市场的青睐。特别是进入到2021年以来，房企的危机更为加重。2020年全年，房地产主题基金平均收益率仅为9.21%，远远低于新能源（94·31%）和消费（68·38%）主题基金板块，仅相当于沪深300指数涨幅（27·21%）的约三分之一。在50家A股和H股上市房企中，有46家2020年末的市值低于2019年末。
大型房企市值不断下跌、中小型房企越来越多的走到破产清算，房产行业日子越来越惨，原因出在哪？
影响房企发展生存的因素有很多，下面我们就主要的三点来做具体分析：
首先，因为房产行业是资金集中型产业，项目开发所需投入的资金量尤为巨大，融资渠道是房企的生命线，对行业的影响尤为重要。
央行发布的《2020年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年房地产贷款增速持续下降，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落。来自金融体系的钱少了，这对依赖高周转、高杠杆的房企来说几乎是致命的。进入到2021年，这样的趋势更为严重。表面上看，17万亿年销售额的房地产市场很强大，实际上，2021年却面临更多的压力。一方面，是房企资产负债率、净负债率、现金短债比这3条“硬规定”。另一方面，是银行的房地产贷款余额占比、个人房贷余额占比这2条“高压线”。从今年开始，央行正式实施房地产贷款集中度管理制度。具体来说，把所有银行分为5档，设定两个上限，分别是“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。这里两个贷款指标，都不能超过规定的上限。银行的房贷额度迅速压降，广州、上海、北京、深圳等地房贷利率开始调涨，严查购房者收入流水，严控房贷流向，严查经营贷、消费贷流入楼市。限制房地产贷款占比和个人房贷占比，这是从资金的“供给端”调控。房企融资全面执行“三条红线”，开发商的有息负债将会大幅压降，这是针对楼市“需求端”的调控。供需两端的“挤压”之下，那些盲目扩张、高杠杆负债、高周转盖房、肆意拿地的房企，就像一头磕磕绊绊、已入暮年的大象一样，随时会轰然倒下。
其次，人口老龄化和出生率下降的趋势，导致房屋库存无法消化。
国内的待售商品房和二手房库存已经严重过剩。全国目前的空置房数量包括小产权房，将近4亿套，按照一个家庭3个人来算的话，这些空置房足够12亿人居住。在目前的14亿人中有房的占多数，再考虑到老龄化趋势和新生人口出生率锐减等因素，可以判断我国的房屋是严重过剩。特别是在三四线城市，作为消费性城市，商业地产的空置率尤为突出，人口流失严重，外来人口也不足，第三产业的发展严重受阻，一些大型商超门可罗雀。
最后，国家的经济结构调整由房地产向新基建和新产业过渡的趋势。下一个运程是新技术包括AI人工智能、5G、云计算、大数据的新技术新能源推动的经济变革。越来越多的资本及人才将进入到这些新的产业里面去，住房问题也将进入到一个由刚性“温饱”到一个步入“小康”的转变，住房矛盾不再是是否有房住，而是到智能家居的时代。因此，住房矛盾的提升既是社会需求的改变，也是时代发展的一个必然产物，国家的经济结构调整正也是基于目前的发展做出来的。
前文说到了目前整个房企行业面临的困难及市场环境，那么如今正在市场披荆斩棘的各类企业又该何去何从呢？是随波逐流呢？还是破茧重生呢？
首先，房企要加大风险意识。根据自身情况，做好成本预算，控制投资规模，谨慎拿地，做好市场分析，产品定位清晰准确，加速现金流的回转。
其次, 房企要加大法律意识。通过合法的债务重组、股权重组、资产重组来筹划企业的债务危机。不可在危机的基础上再去冒违法的风险，给自己雪上加霜。小型房企要在自己还有重整价值的时候加速自己的重整，且不可耽误时机。作为房地产企业的老板也必须要明白，法律并不是画地为牢的圈圈，法律是规则，告诉你哪些事不可以做的规则。但是只要是法律没有禁止的，你就可以做，只要是对化解债务危机有用的。大房企只有通过并购中小房企才能补充土地储备，以获得更多的市场份额。数据显示，2019年融创位居房企收购交易金额榜首，紧随其后的是世茂、越秀、绿地。2020年以来，因为新冠肺炎疫情的影响，很多中小房企加速“死亡”，而以万科、保利为首的龙头房企近两年都在并购市场发力！
第三，房企要布局未来10年的新的发展领域。目前的房地产行业已经不是白银时代。已经有房地产巨头如万科、碧桂园和万达等企业进军了新农业，物业服务业和企业餐饮这个供应链系统。房地产的行业巨头都开始转型了，何况中小房企？