竣雄清算--购房人优先受偿权的保护_常德市破产管理人协会官方网站

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“烂尾楼”对于已经支付了部分或者全部房款的购房人，能否对其所购房屋行使取回权?对于其所购房屋在何种条件下具有优先权?什么样的购房人可以被管理人行使解除权、撤销权等等。针对复杂问题，为保障购房人的合法权益，在承办过的此类案件中笔者总结了相应解决方案，以便参考实践。
一、购房人可以行使房产取回权,房地产企业将房屋预售给购房人后并不能及时交付，房地产企业经营不善导致其不具有清偿能力，房屋便无法完成竣工验收也无法交付而成为所谓的“烂尾楼”。此时，已经交付全部或大部分款项的购房人将面临两难选择:主张购房款返还请求权还是房屋取回权?同时，购房人还可以区分为消费性购房人和投资性购房人。
（一）破产企业中财产取回权的法律规定,取回权是指对于不属于破产企业的那部分财产，财产权利人有权向管理人主张返还或交付。
（二）购房人付清全部购房款享有取回权,根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，在特定物买卖中，只要相对人已完全支付对价即使未转移占有，该财产也不属于破产财产。因此购房人可以依据上述规定，向管理人行使取回权，此时管理人应当配合办理过户手续并履行交付房产义务。
二、购房人可以行使优先受偿权
(一)购房人优先权的认定,根据有关规定，“消费者交付购买商品房”系指消费者为生活所需购买的用于满足居住功能的房屋，不包括为投资或经营用途所购置的房屋；“大部分款项”，法律并未明确“大部分”的衡量标准，但可参考《若干规定》第二十九条所采用的50%标准。因此，开发商破产案件中，对于符合本文所述情形之购房人享有基于特定不动产的非金钱债务属性的特殊债权，该债权属于可对抗建设工程款优先受偿权的法定优先权。
(二)购房人优先债权的清偿顺序,根据《建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条规定可知，承包人根据民法典第三百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。由此可知，购房人之优先权优于承包人，而承包人之优先权先于担保债权与普通债权，根据日常法律逻辑推理，购房人之优先权亦先于担保债权与普通债权，这也是法律对购房人合法权益特别保护的体现。
(三)购房人的优先权的行使,首先，可参考适用《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第五百零八条的规定，购房人可直接主张行使优先受偿权，参与破产财产分配。其次，根据《破产会议纪要》第二十五条规定可知，在破产清算程序中，担保权人对债务人特定财产享有担保权时，可随时向管理人主张行使其优先受偿权，管理人应及时变价处理，不得以未经债权人会议同意为由予以拒绝，但因处置该财产会降低其他破产财产价值的除外。因此，除单独处置将使债务人财产整体价值降低外，管理人应根据购房人的主张及时处置房屋并优先向购房人分配变价财产。
三、房企进入破产程序后，购房人面临的风险
(一)管理人的合同解除权,在房屋未建成、交付、办理产权转移登记情况下，购房人已支付全部或大部分房款时，理论上属于房地产企业单方未履行的合同，此时管理人是无权解除商品房买卖合同的。但此类合同的特殊性在于，房地产企业已经破产，合同事实上已无法继续履行。因此在房产无法交付的情况下，实务中仍由管理人依据解除权的规定通知购房人解除合同。根据《民法典·合同篇》的相关规定，法律上或事实上不能履行的非金钱债务，对方不能要求履行。在房地产项目尚未竣工验收的情况下，即使购房人已经履行完毕合同约定的支付义务，管理人也可以解除该商品房买卖合同，此时若要房地产企业继续履行交付义务显然已客观不可能，但对于购房人已支付的购房款该如何处理，根据前面所述，消费者购房人可以对抗其他债权人的优先受偿权得到清偿，而其他购房人的购房款则作为普通债权得到清偿。
(二)管理人的撤销权1.对以房抵债合同的撤销权,以房抵债作为一种特殊的债的清偿方式，在房地产企业破产中是常见的情形。以房抵债是债权人与债务人对双方权利义务的调整，意思自治，非强迫性，为债的自由，理应得到尊重。然而，以房抵债毕竟作为一种债务清偿的方式，属于事后将债权人本来享有的金钱债权转化为物权请求权的一种法律行为，这与正常的商品房买卖合同存在一定区别。以房抵债的债权人在未进行预告登记的情况下于破产清偿的顺位并没有实际变化，但如果此时符合《企业破产法》第三十二条规定，管理人则有权按照法律规定行使撤销权。
2.对恶意转移财产行为的撤销,我国破产法的有关法律规定在利益权衡方面向消费者购房人倾斜，实践中难免有房地产企业与购房人恶意串通，利用法律对消费者的特殊保护来转移财产，以达到规避清偿债务的作用。因此，对于在破产临界期内签订的商品房买卖合同应该严格审查，仔细鉴别合同和付款记录的真伪，坚决杜绝此类现象发生。其一，因网签具备部分公示功能，作为防止一房二卖的行政管理手段，对于无特殊理由不网签的合同均不予认可；其二，对于大宗的购房款，无转账记录或银行流水仅有现金收据的，不予认可。前述商品房买卖合同，管理人应当适用《企业破产法》第三十一条的规定予以撤销。
四、结语
在制定房地产企业破产中关于保护购房人权利的各种制度时，应最大程度利用现有法律关于该项内容的规定，包括双方均未履行完毕合同的处理原则、购房人已经履行完毕义务时的处理原则、用公益债务理论实现购房人利益最大化以及在一定情形下禁止管理人行使解除权的原理。房地产开发企业的破产关乎着诸多消费性购房户的根本利益，法院、管理人、相关政府部门都应该妥善处理,切实维护消费性购房户的利益,以维护社会稳定,保障国计民生。