鑫辉清算--关于破产清算中物权变动规则和预告登记的探讨

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近年来，房地产市场迎来寒冬，众多房地产企业接连进入破产程序。购房者支付部分或全部房款后，却面临预售合同被解除、房屋无法交付的重大风险。本文通过检索公开案例，聚焦相关案例争议焦点，梳理相关法律规范及司法裁判观点，探析预告登记在破产程序中的效力。
（一）不动产物权变动“登记生效”规则在破产程序中的适用
在房地产开发企业破产中，对于被拆迁人和普通消费者购房人在符合相关司法解释规定的条件下，虽然物权确实没有发生变动，但应该有必要对此做出特殊的安排，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第76条第6项规定“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产，虽然该规定在司法实践应用中是否还有效存在巨大的争议，但似乎可以作为一个规定修改意见的思路来考量，比如可以调整成“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产的买受人的权利受法律优先保护，可以该财产直接受偿”，而事实上，在司法实践中，已经基本按照该思路来处理这一问题，当然这里的买受人更多的是界定为普通消费者买受人，对于非居住目的、企业债权人、以物抵债等情形的怎不适用这一处理原则。
对于普通消费者的定义问题，通过《建设工程价款批复》第2条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的内容，可以概括为“普通消费者”的基本含义，一是消费者只能是个人购房，基于居住目的、没有多余房产；二是付款超过50%；三是消费者获得是物权的请求权，而并非是解除购房合同后的金钱请求权。
（二）动产物权变动“交付生效”规则在破产程序中的适用
《中华人民共和国民法典》第二百二十四条规定“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”这一规定，确立了我国动产物权交付生效的规则，在破产程序中，如果债务人与债权人之间只有变动动产物权的合意，但是没有进行交付的，即便债权人已经交付全款，因尚未转移占有，则双方之间仍是合同之债，该动产仍属破产财产，只能按照破产法的规定处理。
另外需要特别注意的是，《中华人民共和国民法典》第二百二十五条规定“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”在这里，存在特殊动产“登记对抗”的效力问题，该规定承接自第二百二十四条规定，因此特殊动产也应遵循交付生效的基本原则，但是这里规定了例外情形，即不得对抗“善意第三人”，该“善意第三人”应该做限制性解释，即只能是对该动产享有物权之人，而不能是债务人之所有一般债权人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第六条规定“转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为民法典第二百二十五条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》第七条规定“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。”上述规定确立了债务人之一般债权人不属于善意第三人的规则，也确定了“只有受领交付的买受人才能取得物权，而未受领交付的买受人只享有合同债权，基于物权优先于债权的规则，受领交付的买受人应优先受到法律的保护”。“交付是特殊动产物权变动的方式，登记是其效力强化的方式，……登记本身并不能发生物权变动。”的基本法理。
（三）预告登记在破产程序中的效力
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”这一规定确立了物权预告登记的法律制度，于破产法实施过程中，主要问题出现在管理人对合同的解除权上，《企业破产法》第18条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”赋予了管理人对于双方均未履行完毕的合同的解除权。在这里按照按当事人双方合同履行的进度分为双方义务均未履行完毕、预告登记权利人单方义务履行完毕两种情形进行分析。
当双方合同均未履行完毕时，预告登记权利人负有向债务人（管理人）支付剩余对价的义务，债务人（管理人）对预告登记权利人也负有相应义务。在实务中，引发当事人之间的纠纷的往往是在管理人决定解除合同后，预告登记权利人因为合同被解除而导致预告登记的目的落空的境况。由于现行法律对此情况下预告登记权利人的救济不明确，在管理人行使合同解除后，产生的退款及赔偿是否属于共益债务还是普通债权存在争议，笔者意见是本金部分属于共益债务，赔偿部分属于普通债权，但这一意见在共益债务的性质上，实难讲得通，只是基于正义性和应然性的考量，做出该建议。
当购房人已经支付完全款，则管理人不能再行使合同解除权，只能按照预告登记来处理，赋予购房人以物权期待权。
在预告登记的效力问题上，笔者是倾向于具有破产保护的效力的，虽然处理结果不尽相同，但遵循的基本原则仍应按照预告登记实现与否，来做到物权本登记和基本权益的不落空。