云德清算--以规则统一回应实践复杂 以专业审慎守护公平清偿
时间：2026-09-14 | 栏目：会员之家 | 点击：次
--听刘兴树教授解读《房企破产会议纪要》有感
湖南云德清算服务有限公司
2026年9月13日，参加了常德市破产协会组织的刘兴树教授解读《房企破产会议纪要》的宣讲报告会。刘兴树教授以湖南省法学会企业破产与重组研究会会长的专业视角，从总体原则、案件管辖与管理人指定，到购房合同处理、债权申报审核，再到续建融资、财产处置、清偿顺位和监督问责，逐层展开宣讲，既有规则梳理，也有法理检讨，更有实务应对，令人深感这是一次“学规则”与“悟方法”并重的听课经历。
其一，纪要打破传统以“债务人住所地”为核心的管辖逻辑，原则上以开发项目所在地确定管辖法院。刘教授指出，这实现了“资产在哪里，管辖就在哪里”的空间匹配，有效破解注册地与项目地分离带来的接管难、协调难、维稳难。对管理人而言，这意味着案件接手后必须更快对接属地政府、住建、自然资源等部门，府院联动不再是“可选项”，而是“必答题”。
其二，课件以付款比例、预告登记、占有事实、居住属性为核心，梳理出递进式保护阶梯：全款购房人合同不得解除；消费性购房人依《商品房消费者权利保护批复》优先保护；预告登记购房人不得仅因未付全款被解除；已合法占有房屋的非消费购房人可对抗收回请求。同时，对以房抵债、一房数卖、按揭贷款等疑难情形，纪要进一步明确裁判标准。刘教授特别强调，保护的是“居住需求”，不是投资属性，这一区分是适用消费购房人优先规则的前提。
其三，纪要将续建工程款、续建融资纳入共益债务或增值优先受偿框架，并允许受理前政府纾困资金在真实用于复工续建时“参照共益债务”清偿。刘教授在课件中指出，这为“保交楼”提供了制度工具，也激活了社会资本参与纾困的信心。但“参照”不等于“法定”，必须经过审计、听证、法院裁定等程序，防止普通商业借款被包装为纾困资金套取优先清偿地位。
其四，纪要新设“交付房屋债权人”单独表决组，明确逾期交房违约金在受理后停止计算，规范实际施工人、农民工工资、保证金等债权申报，并确立清算程序下消费购房人购房款及未归还按揭贷款优先于建设工程价款、担保债权、破产费用和共益债务的顺位。刘教授指出，这体现了生存权优先的价值取向，是民生保障在破产法领域的制度化表达。
刘教授还在课件的“实务应对”部分，对管理人提出了建议：
一是房企破产涉及工程量确认、造价审计、续建融资、销售回款、竣工验收、办证交付等大量非法律事务，管理人团队必须吸收工程、造价、财务、房地产运营等专业人员，否则难以胜任续建方案论证和融资结构设计。
二是对购房人债权分类登记、动态调整；对以房抵债、让与担保型买卖与真实买卖穿透识别；对建工债权沿合同链条核实实际施工关系；对“合法占有”实地核验，防范破产临界期虚假交房、恶意转移资产。
三是管理人应在党委领导下，依托府院联动机制，梳理需政府支持的事项清单，主动对接风险处置专班、刑事办案机关、税务、住建、自然资源等部门，妥善处理刑民交叉、信用修复、税费减免等问题。
四是房企破产案件已纳入法院“四类案件”监督，管理人指定、报酬确定、清产核资、债权确认、财产变价、重整计划等重大事项均受院庭长监督，债权审查质量还与报酬、考核、履职评价直接挂钩。管理人必须以更规范的流程、更完整的记录、更审慎的决策，经得起法院监督、债权人质询和事后审查。
作为破产协会的一员，我更加深切地体会到：房企破产不是简单的“清算分配”，而是在保交楼、保民生、保稳定与公平清偿之间寻找制度平衡。管理人既要读懂条文，更要读懂条文背后的价值和法理；既要善于运用纪要提供的制度工具，也要保持对法律效力层级的敬畏。唯有以更专业的素养、更规范的履职、更审慎的态度投入每一个案件，才能在房地产风险化解中真正发挥破产制度的价值修复与风险出清功能。