正浩清算--房地产开发企业破产重整中购房人权益相关问题探析

常德市正浩资产清算有限公司周文

房地产开发企业破产重整案件中，涉及购房人权益的相关问题，是管理人不能忽视，也不能回避，而是需谨慎处理的重要问题。诸如：签订商品房购销合同的标的房屋是否属于破产企业的债务人财产？购房人诉破产企业“商品房购销合同继续履行”应否受理等问题，在理论和实务界都有一些不同的处理方式。本人将结合已承办的房开企业破产重整案件实践经验，以云南省高级人民法院已审结的几个案件为例探析上述问题，以期在房开企业破产重整案件中更好履行管理人职责，维护购房人权益，高效完成该类重整案件的顺利推进，发挥企业破产法等相关法律、法规的应有功效。
一、签订商品房购销合同（合同已备案）的标的房屋属于破产企业的债务人财产
(一) 目前关于债务人财产认定的主要法律规定
1. 破产法领域关于债务人财产认定的主要法律规定
《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。”
《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：
（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；
（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；
（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；
（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；
（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；
（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；
（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（九）破产企业工会所有的财产。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产:(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；(三)所有权专属于国家且不得转让的财产；(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”。
2. 非破产法关于债务人财产认定的主要法律规定
《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产特权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”
二、购房人在法院受理破产重整案件后，诉请债务企业“商品房购销合同继续履行”，人民法院应当不予受理
(一) 目前关于破产重整案件受理后，新提起的涉诉案件处理的法律规定
1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十一条规定：“破产申请受理前，债权人就债务人财产提起下列诉讼，破产申请受理时案件尚未审结的，人民法院应当中止审理：（一）主张次债务人代替债务人直接向其偿还债务的；（二）主张债务人的出资人、发起人和负有监督股东履行出资义务的董事、高级管理人员，或者协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员、实际控制人等直接向其承担出资不实或者抽逃出资责任的；（三）以债务人的股东与债务人法人人格严重混同为由，主张债务人的股东直接向其偿还债务人对其所负债务的；（四）其他就债务人财产提起的个别清偿诉讼。债务人破产宣告后，人民法院应当依照企业破产法第四十四条的规定判决驳回债权人的诉讼请求。但是，债权人一审中变更其诉讼请求为追收的相关财产归入债务人财产的除外。债务人破产宣告前，人民法院依据企业破产法第十二条或者第一百零八条的规定裁定驳回破产申请或者终结破产程序的，上述中止审理的案件应当依法恢复审理。”第二十三条规定：“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条第一款所列诉讼的，人民法院不予受理。”
2.《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百一十条规定：“人民法院受理破产申请后，债权人新提起的要求债务人清偿的民事诉讼，人民法院不予受理，同时告知债权人应当向管理人申报债权。债权人申报债权后，对管理人编制的债权表记载有异议的，可以根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条的规定提起债权确认之诉。”
三、购房人在破产重整中享有的权益
根据上述分析，在确定签订商品房购销合同（合同已备案）标的房屋属于破产企业债务人财产的前提下，作为合同相对方的购房人，在破产重整程序中始终享有的只是债权，没有物权。购房人因商品房购销合同是否解除或者是否继续履行而产生不同的权益，该不同仅是债权实现方式的不同，但权益的享有都是基于债权人的身份而取得，并非物权所有人。
(一) 商品房购销合同解除的，购房人属于债权人，享有债权人的相关权益
依据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”第五十三条规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”购房人作为债权人，在其与破产企业签订的商品房购销合同解除的情况下，享有债权申报、参加债权人会议、行使表决权、债权清偿等权利。
(二) 商品房购销合同继续履行的，购房人作为合同相对人，仍是债权人，享有合同继续履行的相关权益
依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”管理人决定商品房购销合同继续履行的，购房人作为合同相对人，仍是债权人，享有合同中约定的相关权益，如有权按合同约定请求管理人或者破产企业后期交房和办理房屋不动产证。
(三) 购房人债权如何清偿及实现
1. 目前关于消费购房人的法律规定
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
消费购房人并非法定术语，仅是法律实务中总结的一个法律术语。目前没有准确的定义，但根据现有规定，有其适用条件及范围。消费购房人至少要满足以下三个条件：第一，与债务企业已签订合法有效的书面买卖合同。第二，购买房屋的目的用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。第三，已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
2. 消费购房人权益保护的路径分析
无论是商品房购销合同解除还是继续履行，消费购房人作为债权人，都享有消费购房人的优先受偿权，只是受偿的方式不一样，解除商品房购销合同的消费购房人获得已付购房款的全额现金清偿；继续履行商品房购销合同的消费购房人全额交清房款后，将获得房屋满足交房条件后的房屋物权，优先实现债权。消费购房人在商品房购销合同依法解除的情况下，债权全额清偿，清偿顺位优先于工程价款优先权，同时获得清偿的购房人须配合管理人解除合同备案。
四、因以房抵债签订商品房购销合同的购房人原则上不享受消费购房人的权益
(一) 因以房抵债签订商品房购销合同的购房人权益保护的原则
1. 以债务人资产最大化为根本原则；
2. 因以房抵债签订商品房购销合同的购房人，应区分不同情形，维护消费购房人相关权益；
3. 坚决打击以高利放贷为主营业务的民间借贷债权人侵占债务人财产的违法、犯罪行为；
4. 管理人解除商品房购销合同情况下，以房抵债基础法律关系债权人应申报债权。
(二) 因以房抵债签订商品房购销合同的购房人原则上不享受消费购房人的权益
首先，因签订以物抵债协议进而签订商品房购销合同（合同已备案）的标的房屋属于破产企业的债务人财产。
其次，因以房抵债签订商品房购销合同的购房人，购房合同解除后形成的债权系普通债权。
由于因以房抵债签订商品房购销合同的购房人原则上不享受消费购房人的权益，即不享有优先受偿权。在管理人解除该类因以房抵债签订的商品房购销合同后，该购房人可依据《中华人民共和国企业破产法》第五十三条规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”向管理人就因购房合同解除所产生的损害赔偿金申报债权，该债权的性质为普通债权。
再者，因以房抵债签订商品房购销合同解除而致使抵债的基础法律关系下的债权恢复的，基础法律关系相对人可按基础法律关系性质申报债权，如基础关系为民间借贷的，管理人将确认其债权性质为普通债权，如基础法律关系是建设工程价款优先权的，管理人将确认其债权为建设工程价款优先权。

二〇二一年十月二十六日