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银通--房产企业破产原因的思考及应对
时间:2021-12-17 | 栏目:
会员之家
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湖南银通资产评估有限公司 周澧
新冠疫情暴发以来,房地产企业新增法律诉讼、失信违法、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条目明显增多。至2021年12月在人民法院公告网上,以“地产+破产文书”为关键字可检索出500多条破产文书,与2020年的数量相当。若以企业为单位,剔除部分非房地产企业或债权人会议等,发布破产相关文书的房企大约300家。其中,中小型房企的占比尤为显著。数据显示,2020年债券违约总金额高达281.7亿元,同比暴涨533%,且违约主体大多是中小型房企。
房企破产的原因有很多,金融借款合同纠纷、追偿权纠纷、建设工程施工合同纠纷、无力偿债等等。
从数量上看,2021年房企破产依然维持在高位。但一个不容忽略的现象是:大型房企的生存环境也开始恶化了。就连称雄房地产市场多年的某龙头房企,202年,一度也因为高额负债闹得人心惶惶。混迹在资本市场的房企,也是“冰火两重天”。据央视新闻报道,有机构对上市的70多家A股、H股的房地产企业做了统计,它们2020年的销售额大约是11万亿元左右,比2019年同比增长10%以上。然而,销量的高增长,并不意味着房企受到市场的青睐。特别是进入到2021年以来,房企的危机更为加重。2020年全年,房地产主题基金平均收益率仅为9.21%,远远低于新能源(94·31%)和消费(68·38%)主题基金板块,仅相当于沪深300指数涨幅(27·21%)的约三分之一。在50家A股和H股上市房企中,有46家2020年末的市值低于2019年末。
大型房企市值不断下跌、中小型房企越来越多的走到破产清算,房产行业日子越来越惨,原因出在哪?
影响房企发展生存的因素有很多,下面我们就主要的三点来做具体分析:
首先,因为房产行业是资金集中型产业,项目开发所需投入的资金量尤为巨大,融资渠道是房企的生命线,对行业的影响尤为重要。
央行发布的《2020年金融机构贷款投向统计报告》显示,去年房地产贷款增速持续下降,2020年末,人民币房地产贷款余额49.58万亿元,同比增长11.7%,比上年末增速低3.1个百分点,连续29个月回落。来自金融体系的钱少了,这对依赖高周转、高杠杆的房企来说几乎是致命的。进入到2021年,这样的趋势更为严重。表面上看,17万亿年销售额的房地产市场很强大,实际上,2021年却面临更多的压力。一方面,是房企资产负债率、净负债率、现金短债比这3条“硬规定”。另一方面,是银行的房地产贷款余额占比、个人房贷余额占比这2条“高压线”。从今年开始,央行正式实施房地产贷款集中度管理制度。具体来说,把所有银行分为5档,设定两个上限,分别是“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。这里两个贷款指标,都不能超过规定的上限。银行的房贷额度迅速压降,广州、上海、北京、深圳等地房贷利率开始调涨,严查购房者收入流水,严控房贷流向,严查经营贷、消费贷流入楼市。限制房地产贷款占比和个人房贷占比,这是从资金的“供给端”调控。房企融资全面执行“三条红线”,开发商的有息负债将会大幅压降,这是针对楼市“需求端”的调控。供需两端的“挤压”之下,那些盲目扩张、高杠杆负债、高周转盖房、肆意拿地的房企,就像一头磕磕绊绊、已入暮年的大象一样,随时会轰然倒下。
其次,人口老龄化和出生率下降的趋势,导致房屋库存无法消化。
国内的待售商品房和二手房库存已经严重过剩。全国目前的空置房数量包括小产权房,将近4亿套,按照一个家庭3个人来算的话,这些空置房足够12亿人居住。在目前的14亿人中有房的占多数,再考虑到老龄化趋势和新生人口出生率锐减等因素,可以判断我国的房屋是严重过剩。特别是在三四线城市,作为消费性城市,商业地产的空置率尤为突出,人口流失严重,外来人口也不足,第三产业的发展严重受阻,一些大型商超门可罗雀。
最后,国家的经济结构调整由房地产向新基建和新产业过渡的趋势。下一个运程是新技术包括AI人工智能、5G、云计算、大数据的新技术新能源推动的经济变革。越来越多的资本及人才将进入到这些新的产业里面去,住房问题也将进入到一个由刚性“温饱”到一个步入“小康”的转变,住房矛盾不再是是否有房住,而是到智能家居的时代。因此,住房矛盾的提升既是社会需求的改变,也是时代发展的一个必然产物,国家的经济结构调整正也是基于目前的发展做出来的。
前文说到了目前整个房企行业面临的困难及市场环境,那么如今正在市场披荆斩棘的各类企业又该何去何从呢?是随波逐流呢?还是破茧重生呢?
首先,房企要加大风险意识。根据自身情况,做好成本预算,控制投资规模,谨慎拿地,做好市场分析,产品定位清晰准确,加速现金流的回转。
其次, 房企要加大法律意识。通过合法的债务重组、股权重组、资产重组来筹划企业的债务危机。不可在危机的基础上再去冒违法的风险,给自己雪上加霜。小型房企要在自己还有重整价值的时候加速自己的重整,且不可耽误时机。作为房地产企业的老板也必须要明白,法律并不是画地为牢的圈圈,法律是规则,告诉你哪些事不可以做的规则。但是只要是法律没有禁止的,你就可以做,只要是对化解债务危机有用的。大房企只有通过并购中小房企才能补充土地储备,以获得更多的市场份额。数据显示,2019年融创位居房企收购交易金额榜首,紧随其后的是世茂、越秀、绿地。2020年以来,因为新冠肺炎疫情的影响,很多中小房企加速“死亡”,而以万科、保利为首的龙头房企近两年都在并购市场发力!
第三,房企要布局未来10年的新的发展领域。目前的房地产行业已经不是白银时代。已经有房地产巨头如万科、碧桂园和万达等企业进军了新农业,物业服务业和企业餐饮这个供应链系统。房地产的行业巨头都开始转型了,何况中小房企?
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