鑫源清算--关于个别债权性质的探讨_常德市破产管理人协会官方网站

常德鑫源清算事务有限责任公司

一、150个公共停车位的由来
富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司（以下称海林公司），2011年在长沙市岳麓区咸嘉湖西路，从长沙市国土局取得岳麓区望岳村29.29亩（地块018-B-29-2）土地开发权后，按照长沙市大河西先导区管委会（现更名湖南省湘江新区管理委员会）的要求，在该地留出社会停车位用地5.9亩，用于建设150个公共停车位。由于该地块位于海林公司用地红线内，后海林公司经协调长沙市政府做工作，要求该红线内的公共停车位用地，由其一同开发建设，承诺为先导区建设150个地下社会停车位，该公共停车位用地5.9亩拆迁款由政府承担。为此，长沙市城乡规划局于2012年3月7日以《长沙市城乡规划局关于馨香雅苑规划调整补征用地情况的复函》同意海林公司的申请，将红线图中S7地块3938.57㎡社会停车场，经控规修改程序后，必须与城建投就150个停车位达成书面协议。2013年6月28日，长沙市先导城市建设投资有限公司（以下称先导公司）与海林公司，签订了一份《社会停车场移交框架协议》。协议该150个车位由海林公司投资建设，在项目验收合格后30日内移交给先导公司。2013年7月10日，长沙市先导区管委会财政局，向海林公司支付了该5.9亩土地的拆迁费895.2310万元。
二、海林公司破产及先导公司主张债权的经过与要求
海林公司，由于经营不善，资不抵债，无力清偿到期债务，于2017年9月30日向常德中院提出破产清算申请，常德中院于2018年3月28日做出（2018）湘07破申2号民事裁定书，裁定受理了该公司的破产申请，并于2018年5月8日做出（2018）湘07破2号决定书，指定常德鑫源清算事务有限公司担任管理人。2020年12月23日，先导公司向管理人提交《关于移交海林·馨香雅苑项目地下停车场的函》，要求海林公司管理人“立即全部移交公共停车位150个，海林公司与管理人不得擅自对该150个停车位进行出售、出租、抵押、赠与、清算分配等任何形式的处分”。
三、关于该停车位债权的性质
1.该停车位的性质，属于普通公法物权债权。
先导公司的150个停车位，来源于先导区规划的150个地面停车位，经长沙市政府同意调整规划后，由海林公司承诺在其开发的“海林·馨香雅苑”小区8栋地下建好停车位并通过验收后向其移交。至2020年底，该8栋仍然没有完成验收，而海林公司早已进入破产清算程序二年多了。该8栋规划建设了商业住宅228套，1—4层商业店铺共36户，共264户。地下停车位总规划数仅208个，其中子母车位30个，仅能满足179户停车需求，供给率67.8%。现该栋居民、经营户的购车位意向，基本饱和，没有多余车位移交。因此，先导公司的停车位，也只能按物权债权进行登记。管理人认为，按照破产法第一百一十三条第一款第（三）规定，应当在优先受偿破产费用和共益债权、税收债权之后，按照第三顺序普通债权清偿，不具有优先清偿的权利。
2.该停车位物权债权，也不符合破产法第三十八条规定，不属于先导公司可以取回的物权财产。
海林公司8栋因为至2020年11月没有完成联合验收，至2020年12月长沙市化解办协调处理，才解决该栋房屋办证问题，因此，停车位没有交付。先导公司向管理人申报要求移交停车位，因没有实际取得停车位的事实，所以先导公司不存在有取回停车位物权的法律依据，管理人没有向先导公司移交150个停车位物权债权的义务。
3.根据破产法第18条的规定，对于该停车位债权尚未开始履行，管理人有权决定解除或者继续履行。为了破产财产最大化，保护大多数债权人的利益，管理人可以行使解除权。
四、管理人意见：海林公司开发的“海林·馨香雅苑”小区8栋，现有住户264户，该地下附一楼84个，附二楼共有停车位108个，如果向先导公司移交150个停车位以后，该小区8栋停车位余数不多，根本不能满足普通住户、商业经营户的停车需求，明显属于与民争利行为。由于该公共停车位由长沙市政府财政资金建设，具有社会性、共益性，而负一楼停车位又大部分被海林公司抵押、抵偿。管理人为了平衡矛盾，经过与先导公司联系协商，双方达成了移交了8栋附二楼108个停车位，余欠停车位42个，按现有停车位评估价格，申报登记了普通债权。