云德清算--特定情况下双方均未履行完毕的门面房买卖合同亦可继续履行

----某房企破产案办案体会

湖南云德清算服务有限公司胡振华

我们作为管理人在办理某房企破产案中，经调查发现有数十份门面房买卖合同双方均未履行完毕，合同涉及的标的物均是已经建成并交付的门面，绝大多数购房人已支付的价款均超过各自购房合同约定价款的50%，因房企原因不能办证而留有部分尾款。针对上述合同是否继续履行问题，管理人内部形成了两种不同意见：
第一种意见：解除合同。理由是买卖标的物均为门面房，门面房具有经营属性，不属于消费者购房类型，应做解除合同处理。
第二种意见：继续履行。有如下理由：
一、该部分房屋实际上具有生存保障功能，应与普通门面房区别对待。
一是上述房屋设计上具有特殊性，在使用功能上同时具有住宅属性。
上述房屋的设计与普通门面房有很大区别。每套门面基本上都是由一层门面户型房和门面房之上的一层办公户型房配套组成，且办公户型房的面积是门面户型房面积的2倍左右，虽然设计规划是门面房及办公用房，但实际上兼具了经营用房和生活用房的功能。实际上，经营业主一般也是将一楼作为经营的门面房，将二楼作为一家老小的住宅使用。因此，上述房屋并非单纯的经营用途，实际上具有住宅属性。
二是购房人也具有特殊性，上述房屋的经营收益实际上承载了对购房人及其家人的生存保障功能。
经调查，上述房屋的买受人基本上来自农村或当地的拆迁户，他们在买房后离开农村，拖家带口在市场里经营，经营所得成为他们唯一的或者主要的生活来源。他们以全部积蓄，有的甚至变卖老宅或者借款支付了大部分房款，他们购买的房屋不仅仅是经营之所，更是赖以生存和居家之所，已经承载了对购房人及其家人的生存保障功能。
二、从顺利推进清算工作考虑，也不宜大量的对已入驻经营户解除购房合同。
一是大量解除已入驻经营户的购房合同将很大程度上增加清算工作量。因购房人早在债务人进入破产程序之前已经交付了大部分购房款并已装修入驻，如果管理人将上述购房合同全部解除，管理人将与每个购房人就已付款的本息返还、装修物的补偿及经营损失的赔偿等通过协商或者诉讼处理，解除合同的成本高，也会大大增加清算工作量。
二是大量解除已入驻经营户的购房合同将极大的增加维稳工作压力。购房人基本上来自农村和当地的拆迁户，他们或已弃农，或已卖掉了农村老宅，如果再让他们离开市场回到农村，他们中的大部分人可能接受不了，由此将引发稳定问题甚至极端事件，势必大大增加法院和政府的维稳工作压力。
三、从维护市场的持续经营和维持债务人资产价值考虑，也不宜大量的对已入驻的经营户解除购房合同。
一是目前市场的现状不宜大面积解除房屋买卖合同。债务人作为专业市场的开发商，目前只完成一期开发，二期、三期开发尚未完成，经营户入驻率不高。如果对尚未付清购房款的购房合同全部解除，将可能导致众多经营户撤场，出现大量的闲置门面后必将对市场的经营氛围产生很大的负面影响，不利于市场的后续发展。
二是也不利于债务人财产的保值增值。债务人的资产主要是门面房，门面房能不能卖出去、卖出去的价格高不高，主要取决于意向购买人对市场的预期。如果市场的发展趋势是萎缩而不是持续繁荣，购买人的购买意愿就会显著降低，交易价格也会降低，这将不利于债务人资产保值增值，势必影响将来的资产变现。
经过多次讨论，我们最终形成了继续履行合同的处理意见，并得到债委会、合议庭的支持，取得了较好的办案效果。