时间：2022-07-26 | 栏目：破产公开 | 点击：次
常德鑫源清算事务有限责任公司 戴建国
案情摘要:
刘某与荣升公司签订《商品房买卖合同》，购买荣升公司开发的房屋，并支付了30万购房款（50%以上）。
双方约定，剩余购房款由刘某向银行贷款，相关贷款手续由荣升公司帮助办理，合同文本全部由荣升公司管理。此后，刘某一直等待荣升公司交房。
所购买的案涉房屋，因荣升公司对外负债，被债权人申请法院进行拍卖，并用于归还荣升公司欠他人的债务。此后，荣升公司进入破产程序。
刘某诉至法院，要求：（1）确认已支付购房款30万元；（2）确认刘某的10万元违约金，共计40万元在荣升公司破产财产中享有优先受偿权。
争议焦点:刘某要求返还已支付购房款的请求权在破产程序中能否确认为优先债权？
商品房买受人的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。本案案涉房屋系住宅，且其已经实际向荣升公司支付超过一半的购房款计30万元，在荣升公司未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，刘某要求返还购房款之请求权在荣升公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。……。房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。故荣升公司以刘某没有优先权抗辩理由，缺乏法律依据，不能成立。
相关法条
一、 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民共和国民法典》第807条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高院针对山东省高院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》【2014】执他字第23、24号
一、《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。
二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。......（二〇一四年七月十八日）
根据相关法律和司法解释，支付大部分价款的购房消费者对房产享有的权利＞工程款优先权＞抵押权，已无争议。上述一般是在争议房屋尚在开发商名下的情形下，对房产主张权利时的优劣排序，但如果房产如交付不能时，消费者是否能够就返还交付的购房价款主张优先权？如有，该优先权的范围是仅涵盖交付款项还是可包含违约金部分？在实务中观点不一。
交付全部或大部分房款的消费者，在房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，不过对于违约金部分不具有优先权。
交付全部或大部分房款的购房消费者所享有的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，但应以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件——本案案涉房屋系住宅，而刘某某在常德市又无其他住房，且其已经实际向荣升公司支付超过一半的购房款计300000元，在荣升公司未能交付案涉房屋之情形下，刘某某要求返还购房款之请求权在荣升公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。荣升公司提出，案涉房屋已经被人民法院强制拍卖，房屋产权已经不再登记在荣升公司名下，故刘某某不应享有优先受偿权。然如前所述，房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。
假若购房者刘某总房款是60万，其仅交纳首付款12万，签订购房合同，因银行起诉房地产公司，刘某拒绝还贷，法院判决解除购房合同，房地产公司应返还刘某首付款12万元。该房地产已进入破产程序，刘某的12万元首付房款还和上面一样具有优先权吗？如果刘某没有住房，管理人如何确认该债权性质，刘某诉讼具有优先权能得到法律的支持？房产属于不动产，采用登记公示原则，即根据行政登记部门登记事项确定其权利归属。因此，对于尚未建成的房产项目，虽然买受人已经签订了合同并办理了备案，但是其所有权并未转移，房屋仍然属开发商的财产。根据《中华人民共和国破产法》的规定，该房产项目将作为开发商的破产财产，偿还债务。因此，交付首付款的购房合同被撤销后，交首付款的购房者根据现行法律只能申报债权，管理人只能确认为一般性质的债权。建议在今天热议“断供”、“断贷”情形下出台有关购房“首付款”优先受偿的司法解释，只有这样房地产公司破产后，购房者的“首付款”才能优先受偿。