通泰清算--以房抵债在破产程序中的审查确认_常德市破产管理人协会官方网站

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以房抵债签订的商品房买卖合同，在房地产企业破产案件中债权人申报交付房屋的债权的情况众多，并且形式复杂多样，常常和其他类型的破产债权存在权利冲突。在当前的破产审判实务中，对以房抵债债权的处置没有形成一致性意见。
一、几种处置方式
（一）将以房抵债的债权根据形成过程进行认定。如债权人原为借贷法律关系，当债务人不能清偿或明显缺少资金完全清偿的情况下，债权人要求、债务人提出或双方合意形成的以房抵债；
（二）还原法律关系而对以房抵债法律行为不予认可。如虚构债务、逃避、隐匿财产形成的以房抵债；
（三）基于稳定的需要而对以房抵债法律行为全部认可。如群体性集资建房形成的以房抵债。
因此，进一步明确“以房抵债”在破产程序中的审查确认标准具有重要的现实意义。
二、审查确认
房地产开发企业破产时，其签订的民间借贷合同在借款期限届满后，房地产开发企业没有履行还款义务或不能履行清偿义务，债权人往往会要求与破产企业签订以房抵债协议或破产企业向债权人提出以房抵债或共同合意以房抵债，并签订商品房买卖合同。从而使借贷法律关系变成买卖法律关系。当企业破产时，债权人通常会申报要求交付房屋。对于此类情况，管理人应当首先审查行为的效力。第一，是否属于无效行为。依据《企业破产法》第三十三条之规定，涉及债务人的下列行为无效；（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。如果以房抵债涉嫌债务人逃避债务而隐匿、转移财产，虚构债务或承认不真实的债务，行为应当被认定无效。其次是否属于破产可撤销行为。依据《企业破产法》第三十一条之规定，受理破产申请前一年内行为的撤销。如果以房抵债行为发生在人民法院受理破产申请前一年内，需要考量以房抵债签订时的价格是否属于明显不合理;即使价格合理，如果是根据当事人内心真实意思，推断为“以房担保”的，无论债务是否已清偿，也应当被认定为破产可撤销的情形，应由管理人请求予以撤销。第三，依据《企业破产法》第三十二条之规定，受理破产申请前六个月内行为的撤销。如果以房抵债行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，则无论债务是否已届清偿期，以房抵债行为均属可撤销情形，相关抵债房屋均需纳入破产财产的范围。
三、分歧处理意见
在以房抵债协议不涉及无效、可撤销的情形下，债权的审查认定在司法实践中有二种处理意见：一种处理意见是以产权转移为必要条件确认。以房抵债属于实践性法律行为，若仅有以房抵债之合意，而未实际履行房屋所有权转移的，原债务并未消灭，在实际履行房屋所有权转移后，原债务同时消灭。另一种处理意见认为，对于以物抵债协议的效力，根据意思自治原则，当事人约定的以物抵债协议只要不违反法律、行政法规的强制性规定的，即为有效。在当事人对合同成立无特别约定的情况下，应当认为其系诺成性合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人实际受领抵债物为合同成立要件。
基于上述处理意见，在破产程序中对以房抵债债权的审查和确认应当坚持以下原则。第一，如果用于抵债的房屋存在权利上的瑕疵或者法律上的障碍，管理人可以依照《民法典》的有关规定解除合同或者主张合同无效。第二，以房抵债凡构成“有失公平的清偿”或者“个别清偿”情形的，管理人均有权依据《企业破产法》第三十一条和第三十二条的规定请求人民法院予以撤销。第三，在债务履行期届满前签订商品房买卖合同的，如果房屋尚未交付债权人，此时房屋买卖合同实质上是借款合同的担保，应当按照民间借贷关系来认定。因此，债权人不得请求管理人实际履行房屋买卖合同，只能请求变价。如买卖的房屋未经公示（网签），则不具有物权效力，债权人不能对价款优先受偿;如果抵债物已经交付债权人，则构成让与担保，参照质押的规定进行处理。第四，在还款期限届满后，签订以房抵债性质房屋买卖合同的，即使房屋尚未交付，鉴于合同的诺成性，该房屋买卖合同也应当被认定为有效，管理人不能解除该以房抵债性质的房屋买卖合同。