银通--浅谈房产企业重整的意义_常德市破产管理人协会官方网站

湖南银通资产评估有限公司周澧

商品房预售制度自上世纪 90 年代从香港引入内地，促进了中国房地产市场的繁荣，甚至促进中国经济发展。虽然整个市场在从诞生以来经历了几起几落，期间也成就了许多大企业，也有许多企业曾经辉煌过。30年来民间资本、国有资本、境外资本以及其他各行各业的佼佼者都争相进入房地产市场，形成了庞大的房地产行业，房地产市场一片繁荣。但近几年，随着中国市场经济的进一步发展，以及城镇化率的逐步提高，出生率的下降老年化的加速，再加上电商经济对传统商业模式的冲击以及国家对房地产市场的宏观调控，特别是疫情对整个国民经济的下滑的影响，房地产市场出现了较冷的严冬。疫情以来，房屋销量下滑，烂尾工程开始增多、特别是商业综合体开始出现空无一人的景象，实体商业萧条，大量房地产企业经营困难，陷入困境，甚至破产。
房地产企业普遍具有高杠杆率，其自有资金远远无法支撑公司的运转，周而复始的负债经营使得其自身风险不断累积。一旦出现资金链断裂的情况，朝夕之间摩天大楼变身闲置烂尾楼，既影响城市形象又影响社会稳定，给当地经济和产业发展埋下大量隐患。
本文就房地产企业在自救不能的前提下及时进入破产重整程序有何意义浅谈一二。
（一）首先为困境企业松绑。困境房地产企业未进入破产程序前，各类债权人依据与房地产企业生效判决，在各自管辖法院依照各自裁判分别执行。进入破产程序后，根据我国《企业破产法》第十九条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当终止。”债务人的资产通过破产重整程序得以释放，为后期资产的整体盘活提供了便利条件，也避免了有财产担保债权人向法院申请强制执行，防止个别清偿甚至是以房低价抵债的发生。此外，企业进入破产程序后，债权利息计算至破产申请受理之日，明确了利息计算期限，一定程度上拦截了高额利息，为债务人减压。
（二）为困境企业加助力。困境企业可以自己招募新的投资人，新的投资人进来不仅可以为困境企业注入新的资金，也会为困境企业带来新的管理模式，可以提振市场信心。
（三）统一解决企业债务，保障债权公平。经营危机进入重整程序后，债权人向管理人申报债权，管理人梳理债务人的债权债务关系、金额。管理人将债务人的债务情况、投资人的投资及清偿方案、后期经营计划及债权分配方案等进行整合并形成重整计划，各类债权人在司法程序中行使表决权，以多数决的方式理性地与债务人达成重整协议。经债权人会议通过并经法院审核批准的重整计划对全体债权人具有约束力，在重整计划执行阶段，各债权人按相应分配比例受偿，保障债权的公平性。
（四）有利于维护社会稳定。
1.有利于维护房地产行业下游相关产业的稳定。如果房地产企业走向破产清算，将对一条产业链上的企业产生重大影响。建筑施工企业为开发商的建设项目垫资建设，本以为可凭借重大项目获利，但开发商的破产使得建筑款无法回笼，自身债务频发，逐步也走向了破产；再下游的装饰工程的承揽方，为开发商提供不动产装修装饰，承揽方进行分包，根据不同工种又有多个包工头，开发商到期无法支付工程款，使得承揽方接连遭到下游经营者追讨债务，基于相对性，承揽方只得先行支付款项，严重影响经营。房地产企业的破产清算可能使得相关行业的债权人、经营者经营困难，不利于行业稳定，如果进入破产重整，还能为其带来生的希望，进而维护商业秩序。
2.可维护购房人的利益。前文说到的在建工程项目的破产清算，一旦项目烂尾搁浅，那么购房人的利益是无法保证的，按揭的客户的房贷会中止付贷，购房人人数众多，对当地政府的维稳压力极大。一旦有新的重整投资人的进去，使项目建设得到保障，对于购房人来说可以吃一颗定心丸。
3.可维护小额债权人的利益。房地产企业破产中小额债权如职工债权、小型供应商供货款、应当返还的购房款等对应主体受企业破产影响较大，且涉及人数众多，容易发生群体性事件。重整计划起草过程中，管理人可为了社会稳定对债权人受偿比例进行调配，适当劝阻有担保债权人放弃一定受偿金额，将相应比例给予小额债权人，也可协调投资方对小额债权先行出资处理。若在破产清算阶段，小额债权人根据债权清偿顺位可获得的财产分配额寥寥无几，甚至为零。若债务人重整成功，将帮助小额债权人实现利益最大化，减少政府维稳压力。
（五）有利于实现资产价值最大化。在破产清算程序中，以拍卖、变卖的方式处置不利于不动产的快速变现及价值最大化变现。尤其是在建工程拍卖，往往无人问津，烂尾项目一直搁浅，债权人无破产财产可供分配、清偿得不到保障。但如果能通过破产重整盘活烂尾项目，避免在建工程的迅速贬损，管理人、投资人、债务人等为其保值增值开展工作，实现复工复产，克服破产清算可能带来烂尾工程永久性搁置的弊端。即使是已经竣工的项目，也能有效防止以房抵债或者低价变卖现有资产。资产可以通过正常的销售途径，实现价值最大化。
（六）有利于有责任的困境企业股东还清债务。债务人不存在其他严重损害债权人利益的行为的情形下，向人民法院申请，经批准后在管理人的监督下债务人可自行管理财产和营业事务。债务人固有的管理人员对债务人自身的财产、债务情况更为透彻，而且房地产企业重整程序较为复杂，还带有建筑行业的专业性。若债务人自身仍具备经营能力且重整积极性高、决心大的，凭借其自身能够高效处理债权债务、招募投资人的，将会有利于债务人自身走出泥潭。