公正清算--浅谈房地产企业破产债权优先权的行使

湖南公正清算有限公司吴爱英

由于国家经济增速放缓，房企资金链断裂，导致房地产企业的破产案件逐年上升，在房企破产案中不仅会涉及职工劳动债权、税收债权、担保债权等优先权问题，还涉及建设工程价款优先受偿权和购房者权益保护问题，现就上述优先权问题进行分析，阐述在不同情况下建设工程价款和购房者权益在房地产企业破产案件中享有的优先权。
房地产企业破产及破产债权清偿顺位
在近年房地产企业陷入困境，走入破产程序的案件逐年增多，其破产涉及的利益主体众多，主要分为商品房买受人、建设工程承包人、金融机构债权人以及同其他企业一样涉及的税务局、职工、民间借贷等债权人。房地产企业的债权人因各方利益差异，使得各方关系难以平衡，现行《破产法》除对职工债权、税收债权做了优先受偿的规定外，未就房地产企业破产案件中特有的债权作出相应规定，因此《破产法》除创新的优先权外，其他法律规定的优先权顺位安排和效力相关联时，其效力必然及于破产法律关系中，目前涉及房地产企业破产债权清偿顺位有关的法律法规，主要有《破产法》第一百零九条和第一百一十三条、《合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）等，按上述规定，房地产企业破产案件中的商品房或在建工程等资产对破产债权清偿顺位为：1、消费者购房优先权；2、建设工程价款优先受偿权；3、抵押权；4、职工劳动债权；5、税收债权；6、普通债权。因抵押权、职工劳动债权、税收债权等优先权在《破产法》中均有规定，但对于建设工程价款优先受偿权与消费者购房款优先权并未提及。实践中，管理人对其优先权的认定也存在较大差异，现分析该两类债权在不同情况下的优先权问题。
建设工程价款优先受偿权
关于建设工程价款优先受偿权的性质，现大致上存在三种观点：特殊留置权、抵押权、优先权。相较三个观点，更赞同优先权。《破产法》对建设工程价款并无特殊规定，一般情况下，建设工程应列入普通债权，按普通债权清偿顺位受偿，但是如果建设工程价款满足《合同法》中对建设工程价款优先受偿条件时，建设工程价款可就在该工程折价或拍卖款项中优先受偿。建设工程价款优先受偿权的性质源于《合同法》第二百八十六条对发包人未按约定支付工程坐时，承包人的工程价款可对工程折价或者拍卖的价款优先逐级偿的规定。
购房优先权
房地产企业在取得预售许可证的情况下，可以将正在建设的商品房预告出售给购房者，虽然法律规定商品房预售时需达到一定的建设要求，但该要求无法满足房地产的条件和特别是在房地产企业资金链断裂、无法完成预售商品房的建设、在建工程变成人们俗称的“乱尾楼”的情况下，房产企业则无法向购房者交付商品房。在房产满足破产条件时，自申请破产或被债权人申请破产，购房者则面临要求破产企业返还购房款的问题。
购房款返还请求权
根据《批复》第二条规定，购房款返还请求权优先于承包人建设工程价款优先受偿权，但对于适用该条款的存在，“消费者”及“大部分购房款”如何界定，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，将购买商品房的“消费者”界定为购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，对于支付“大部分购房款”则要求已付价款的超过合同的约定的总价款50%，在房企破产案件中，关于购房者是否用于居住目的，管理人无从得知，也难以查询。从司法解释规定的权利基础出发，考虑管理人认定债权可操作性问题，对投资还是消费进行认定问题上，可通过购房者购房数量和房产类型进行限制性解释。
购房者要求交付商品房
在房企破产案件中，除上述情况外，部分购房者会要求管理人交付商品房，针对交付商品房的要求，同样存在多种情况，不同情况所面对的法律关系也不尽相同，实践中管理人对不同情况下购房者交付房屋要求的处理也有所不同。
商品房已办理过户登记或已交付购房者在房企进入破产程序前，已办理产权过户登记手续，只是房地产企业未向购房者实际交付商品的，因商品房已过户至购房者名下，商品房物权已发生转移，购房者在法律上取得了商品房的所有权，故该商品房不属破产财产。商品房办理预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，签订买卖不动产物权协议的，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记不发生物权变动，在房企进行破产程序后，购房者要求对预告登记商品房行使取回权，因财产归属破产企业，管理人不应支持购房的取回权，虽然，管理人不应支持购房者的取回权，但商品房买卖合同一经预告登记，购房者的请求权便取得了对抗第三人的效力，故预告登记使合同债权具有物权性质。
《破产法》第十八条赋予管理人未履行完毕合同的选择权，目的是为了房地产企业最大化，尽可能维护全体债权人的利益。
综上所述，房地产企业破产案件涉及面广，法律法规无法完全解决解决该类破产案件错综复杂的问题，因此，管理人在处理相应问题时，除依《破产法》、《批复》等法律法规外，还应依照2018年《全国法院破产审判工作会议纪要》人身损害赔偿债权优先于财产性债权、私法债权优先公法债权，补偿债权优先于孽罚债权的原则，合理合法确定房企破产案件中债权清偿顺位，平衡各方利益，维护社会稳定。