【题记】昨天公布的《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》无疑对当前及未来一段时期处理房地产企业破产案件有着十分重要的指导作用。为便于理解及运用该纪要，老法师现将该纪要进行拆解为一个个具体的实务运用要点。

一、案件管辖

1.如果房地产开发企业主要财产就是开发项目，在哪里申请破产？

处理：原则上由开发项目所在地法院管辖。理由是房地产企业的主要经营活动集中在项目所在地，便于法院、管理人接管、处置资产及接受债权人监督。实务要点：房地产开发企业破产案件，原则上不是简单按照“公司注册地”确定管辖，而是首先看开发项目所在地。

2.如果房地产项目分散在同一设区市不同县域？

处理：由该设区市中级人民法院管辖。

3.如果项目分散在同一省内不同设区市？

处理：由高级人民法院指定一家中级人民法院管辖。

4.如果房地产项目跨省？

处理：报请最高人民法院指定管辖。

5.如果是房地产总部企业破产，而不是具体项目公司？

处理：一般按照注册地确定住所地，并据此确定破产管辖法院。

6.如果法院受理后才发现自己没有管辖权？

处理：应当及时移送有管辖权的人民法院。以上管辖规则尤其意味着：“项目在哪里”成为房地产开发企业破产案件确定管辖的重要连接点。

二、关联房地产企业破产

7.如果房地产集团内部存在资金调拨？

不能仅凭这一点进行实质合并破产。

8.如果关联企业之间相互担保？

不能仅凭相互担保直接实质合并。

9.如果关联企业存在人员交叉任职？

同样不能仅凭人员交叉任职进行实质合并。纪要明确要求：原则上分别判断每一个关联企业是否具有破产原因，并分别适用单个破产程序。

10.什么情况下可以实质合并破产？

同时具有较强程度的以下因素：法人人格高度混同；区分各关联企业成员财产的成本过高；分别清偿将严重损害债权人公平清偿利益。处理：可以裁定实质合并审理。因此，实务上不能把：“集团化经营＋资金往来＋互相担保”直接等同于：“人格混同＋实质合并”。

11.如果不符合实质合并条件，但多个关联企业案件需要协调？

处理：加强法院、管理人之间的协调。同一省内有集中管辖必要的：高院可以指定一家中院集中管辖。跨省且各法院协商一致：由集中管辖法院层报最高人民法院备案。跨省且协商不成：层报最高人民法院指定管辖。

三、管理人指定

12.如果房地产企业进入破产程序，管理人如何选？

原则：竞争方式选任。也可以：在有能力办理案件的管理人中随机指定。

13.如果房地产案件专业性很强？

管理人团队应当吸收：房地产开发专业人员； 建设工程专业人员； 具有相关实务经验的人员。同时：应当听取主要债权人意见。

14.如果法院认为需要清算组担任管理人？

处理：可以从管理人名册中的社会中介机构、 前期风险处置专班相关政府部门人员中依法指定清算组成员。

15.如果预重整阶段已经聘请了中介机构？

如果：债务人、金融机构债权人委员会或者债权额三分之二以上债权人聘请了相关中介机构；破产申请受理后，金融机构债权人委员会或者债权额三分之二以上债权人同意其担任管理人；法院审查认为符合管理人任职条件；处理：可以直接指定该中介机构担任破产管理人。这实际上为“预重整—正式重整”管理人衔接提供了明确路径。

16.如果发现管理人与破产审判人员存在近亲属等利害关系？

处理：不得担任管理人。如果已经发现选任程序违规：应当及时更换管理人。重新指定时：应充分听取债权人会议意见。

四、破产受理后的查封、冻结、扣押

17.如果房地产企业破产受理前，其房产、土地等已经被查封、冻结、扣押？

处理：受理法院应当及时通知相关机关：依法解除保全措施，并将财产交管理人接管。

18.如果管理人需要处置原来被查封的房地产？

可以依据：批准重整计划（草案）裁定书； 认可和解协议裁定书； 确认破产财产变价方案裁定书； 拍卖成交裁定书等。办理：过户、移交等手续。处置价款：原则上统一纳入破产程序分配。

19.如果第三人主张房地产产权属于自己？

处理：在相关破产衍生诉讼对产权作出认定以前：管理人不得处置该财产。这是一个非常重要的房地产破产处置风险控制规则。

五、刑民交叉与涉案财产

20.如果房地产企业涉嫌非法集资等犯罪，但同时存在合法经营形成的债权？

处理：只要破产申请符合受理条件，仍应及时受理破产案件，不能简单因为存在刑事案件就停止破产程序。同时：通过府院协调机制统筹刑事追赃挽损与破产统一公平分配。

21.如果刑事裁判已经明确某笔财产属于赃款赃物，而且能够与企业合法财产区分？

处理：该部分不属于债务人破产财产。刑事受害人：应在刑事程序中登记，并根据刑事裁判确定的实际损失，通过刑事程序获得发还。

22.如果刑事发还不足以弥补受害人全部损失？

处理：剩余部分可以作为普通债权在破产程序中受偿。但有一个例外：如果受害人的损失并非破产债务人造成，不适用这一规则。

23.如果赃款赃物与合法财产已经混同，无法区分？

处理：刑事裁判确定的受害人相应损失：作为普通债权在破产程序中统一受偿。

六、债务人财产追收

24.如果发现股东、实际控制人、关联企业欠房地产公司钱？

处理：管理人应当依法追收。法院：对管理人依法主张返还的，应当予以支持。

25.如果发现房地产项目资金被违规抽调、挪用？

处理：追回资金后，优先用于项目复工续建。如果项目已经无法复工续建：纳入债务人财产依法分配。这一条对房地产集团内部资金占用案件尤其重要。

七、“代建、代管、代持”协议

26.如果房地产企业破产前，为保交楼、保交房，在政府协调下签订代建、代管、代持协议？

破产受理以后：管理人不能简单依据《企业破产法》第十八条解除。法院：不支持管理人要求解除该类协议。

27.如果债权人认为上述“三代”协议属于可撤销行为？

如果请求依据企业破产法第三十一条、第三十二条、第三十三条撤销或者确认无效，人民法院不予支持。也就是说，该规则对保交楼背景下的项目控制权安排给予了特别保护。

八、购房合同：管理人的选择履行权

28.如果破产受理前签订房屋买卖合同，但双方主要义务都没有履行完毕？

处理：管理人可以根据企业破产法第十八条：选择解除或者继续履行。

29.如果管理人解除购房合同？

购房人产生的：购房款返还请求权； 损害赔偿请求权原则上：作为普通债权清偿。

30.如果购房人在破产受理前已经支付全部购房款？

这是一个非常重要的例外：管理人不得依据企业破产法第十八条解除购房合同。

九、消费性购房人

31.如果购房人在破产前签订合法有效书面购房合同，而且房屋用于刚性或改善型居住？

处理：合同应当继续履行。购房人权利按照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》确定。

32.如果是征收拆迁安置户？

如果采用产权调换、拆迁补偿协议明确约定、以位置特定、用途特定房屋进行安置，安置户请求参照商品房消费者规则确定债权性质及顺位，人民法院应当支持。

十、预告登记购房人

33.如果购房合同合法有效＋办理了预告登记，但购房款没有付清？

管理人以“购房人没有支付全部价款”为由解除合同，法院不予支持。

34.如果破产程序结束前已经具备正式登记条件？

处理：管理人应当办理本登记。

35.如果由于无法续建导致合同解除？

原则：购房款返还＋损害赔偿 → 普通债权。但是：如果购房人属于商品房消费者，则不适用普通债权规则，应按照消费者特别保护规则处理。

十一、已经实际占有房屋的非消费购房人

36.如果非消费购房人已经签订合法有效购房合同，并且在破产受理时已经合法占有房屋？

处理：管理人请求解除合同、收回房屋，法院不予支持。

37.如何判断购房人是否已经“实际占有”？

不能只看形式产权。法院综合考虑：是否交付钥匙、是否办理物业入住手续、是否存在实际管理、控制等事实支配行为。

十二、以房抵偿普通金钱债权

38.如果房地产企业在债务到期前就签订以房抵债协议？

处理：按照纪要第15条，即：按照“以房屋买卖担保债务履行”的规则审查。

39.如果债务已经到期后才签订以房抵债协议？

原则上：可以认定有效。但必须同时审查：是否恶意损害第三人合法权益；抵债价格；协议签订时间；原债权形成原因；是否存在企业破产法第三十一、三十二、四十条等规定的撤销/无效情形。

40.如果抵债债权中包含超出法律保护限额的高额利息？

处理：从抵作购房款的金额中扣除不受法律保护部分。

41.如果折抵后的债权不足以支付全部购房款？

处理：按照纪要第9条处理。也就是进入管理人是否继续履行购房合同的判断体系。

42.如果抵债债权足以支付全部购房款？

抵债购房人可以分别按照：第10条——消费购房人；第11条——预告登记；第12条——实际占有获得相应保护。

43.如果以房抵债协议最终被撤销或者认定无效？

处理：债权人：按原债权债务关系申报债权。如果房屋已经交付：管理人可以收回。如果已经办理所有权登记或者预告登记：管理人请求撤销登记，法院应当支持。

十三、以房抵偿建设工程款、担保债权等优先债权

44.如果破产申请受理前六个月内，房地产企业以房抵债，清偿的是担保债权或工程款、劳动报酬债权？

如果属于：自有财产设定担保物权的债权； 工程款债权； 劳动报酬债权；管理人不能仅以：“构成个别清偿”为由要求撤销。

45.如果抵债财产价值高于担保财产或者抵偿债权金额？

处理：管理人可以要求：补交差额。

十四、以房屋买卖担保债务

46.如果房地产企业实际上是“借钱＋签房屋买卖合同”，约定债务到期还不了就交房？

处理：债权人不能据此要求：直接履行买卖合同、交付房屋。应当：按原债权债务关系申报债权。也不能：就该房屋主张优先受偿。

47.如果这种“买卖担保”合同已经办理房屋所有权登记？

如果登记发生在破产受理前：债权人仍按原债权债务关系申报债权；但可以：就该登记房屋主张优先受偿。

48.如果只办理了所有权预告登记？

按照《民法典担保制度司法解释》第五十二条第二款：在破产受理时该登记房屋价值范围内支持优先受偿。但有一个重大例外：破产受理前一年内，对没有财产担保的债务，通过上述买卖合同办理所有权登记或者预告登记的，不适用前述保护。

十五、一房数卖

49.如果房地产企业“一房数卖”，且多个合同均有效？

按照以下因素确定保护顺位：房屋所有权登记；所有权预告登记；合法占有；合同履行情况；合同成立先后。

50.如果有人恶意办理房屋登记？

即使已经登记：其权利也不能优先于已经合法占有房屋的购房人。这是对恶意登记行为的明确限制。

51.如果一房数卖导致部分购房人合同目的不能实现？

这些购房人可以：请求解除合同。其购房款返还、损害赔偿，原则上作为普通债权清偿。
但商品房消费者：适用消费者特别保护规则。

十六、交房与办证

52.如果合同继续履行，破产程序终结前房屋已经具备交付、登记条件？

处理：管理人或者自行管理债务人应及时交房、办证。购房人：应及时支付剩余购房款。

53.如果购房人拒绝支付剩余购房款？

如果：管理人催告、合理期限内仍不支付；处理：管理人可以依据《民法典》第563条第三项解除合同。购房人的返款请求：普通债权清偿。

54.如果破产受理后只是因为房地产企业迟延交房，购房人要求解除合同？

如果不是因为项目客观上无法续建：可以依据《民法典》第563条第四项主张解除。其：购房款返还＋损害赔偿 → 普通债权。

十七、商品房按揭贷款

55.如果商品房买卖合同无效、撤销或者解除，导致按揭贷款合同目的不能实现？

购房人、贷款银行等请求解除商品房担保贷款合同：法院应当支持。

56.按揭贷款合同解除后，谁返还什么？

房地产开发企业：向贷款银行返还已经收取的购房贷款本金及利息；向购房人：返还已经收取的购房款本金及利息。

57.如果开发商要求注销购房贷款抵押登记？

即使商品房买卖合同解除：管理人要求注销抵押登记或者抵押预告登记，法院不予支持。银行仍可以：就购房人欠付的贷款本息申报债权并主张担保物优先受偿。

58.如果银行抵押物处置后仍不足以清偿贷款？

如果购房合同依据消费者特别规则解除：银行不足部分可以按照纪要规定的顺位受偿。但：银行不能再要求购房人继续承担破产程序中未受清偿的部分。这一点对“烂尾楼＋按揭贷款”案件非常重要。

十八、债权申报

59.如果购房人要求继续交房、办证，而不是要求立即返钱？

处理：管理人不能简单把它登记为普通金钱债权，应当作为独立类型债权登记。以后如果因无法履行转化为金钱债权：应及时调整登记类别。

60.如果购房人属于“请求交房”类型债权人？

应当：作为单独表决组。涉及项目续建、融资、建设、交付等事项时：其表决权按照表决时已经支付的房款金额确定。

十九、逾期交房违约金

61.如果破产受理前已经发生逾期交房违约金？

处理：普通破产债权。

62.如果购房人想把逾期违约金与未来应支付的剩余购房款抵销？

处理：法院不予支持。

63.如果破产受理后继续发生逾期交房、逾期办证？

处理：原则上停止计算。

64.如果管理人以房地产市场深度调整属于不可抗力为由要求调减违约金？

纪要明确：人民法院予以支持。

二十、实际施工人

65.如果开发商欠建设工程款，原则上由谁申报？

原则：与开发商签订建设工程施工合同的承包人申报。

66.如果承包人出借资质，而且开发商签约时知道或者应当知道？

如果承包人已经申报全部工程款：实际借用资质单位或者个人可以在该范围内申报自己享有的已结算工程款。管理人：将双方作为同一笔债权登记。  实际施工人：在承包人受偿范围内直接按比例分配。但是：实际施工人没有表决权以及承包人在破产程序中的其他权利。

67.如果承包人转包、违法分包或者出借资质，但没有申报全部工程款，导致实际施工人债权无法实现？

实际施工人：可以在房地产企业欠付承包人、转包人价款范围内，代位申报并获得清偿。

68.实际施工人代位申报以后，能否行使承包人的破产权利？

可以。可以在自身债权范围内行使承包人在破产程序中的权利。但：破产企业对承包人的抗辩，可以向实际施工人提出。

69.实际施工人的债权包括挂靠费、管理费吗？

不包括。

70.实际施工人没有获得全部清偿怎么办？

承包人、转包人：仍应按照约定承担继续清偿责任。

71.如果承包人、转包人自己也进入破产程序？

这是一个重要例外：实际施工人应当向承包人或者转包人的破产管理人申报。不能再依据本条直接向房地产开发企业主张。

72.如果实际施工人债权涉及农民工工资？

实际施工人债权可以：在追回的相应工程价款范围内，扣除项目相关税费后优先受偿。其中：农民工工资未足额清偿的部分，可以参照职工债权清偿。

二十一、工程质量保证金、履约保证金

73.如果破产受理后，承包人要求返还质量保证金或履约保证金？

不能因为破产受理：直接认为保证金已经提前到期。应当：根据合同或者法律规定的返还条件处理。但是承包人：可以作为附条件债权申报。

74.如果保证金已经具备返还条件，而且能够与开发商其他财产区分？

处理：承包人可以主张取回权。

75.如果保证金无法与开发商其他财产区分？

不能取回：损害赔偿请求权作为普通债权清偿。

76.如果受理破产时保证金已经符合返还条件，但因为管理人原因导致无法取回？

处理：承包人的损失作为共益债务清偿。

77.如果应返还保证金属于建设工程价款的一部分？

承包人：可以主张按照建设工程价款优先受偿。

二十二、管理人债权审查

78.如果债权有明确法律依据、合同依据或者生效裁判文书？

管理人：不得无故不予确认。

79.如果工程价款金额、质量、修复费用等专业问题难以确定？

可以与债权人协商，并共同聘请鉴定、评估机构。

80.如果双方无法就鉴定机构达成一致？

经法院许可：管理人可以选聘具有资质的机构进行专项审计、鉴定。鉴定报告：作为债权人会议审查债权的参考。

二十三、项目停工与续建

81.如果房地产项目在破产受理前已经停工？

法院应监督管理人：对已完工工程量现场勘查； 及时封存施工资料。目的：确定复工前已经形成的工程价款。

82.如果第一次债权人会议召开前就需要复工？

管理人可以：根据企业破产法相关规定向法院申请批准续建方案。如果法院认为方案具有可行性，则可以许可并监督立即实施，并在第一次债权人会议上通报。

二十四、原施工单位拒绝复工

继续施工产生的工程价款：作为共益债务，在破产程序中随时清偿。

84.如果原施工单位拒绝复工？

如果同时拒绝：向管理人移交施工资料、办理退场交接，法院可以：对其采取强制移交措施。

85.如果施工单位负责人拒绝移交资料？

法院可以对负责人及相关人员：罚款、拘留。

86.如果拒绝移交导致开发商、债权人损失？

施工单位：依法承担赔偿责任。这一条是整个纪要中非常具有执行操作价值的条款之一。

二十五、续建融资

87.如果破产后项目续建需要融资？

管理人应在：续建方案中列明融资方案。然后：经债权人会议表决通过或者人民法院许可后实施。原则：续建融资债权作为共益债务清偿。

88.如果原项目已经设定抵押，续建融资债权能否优先？

可以。但只能：在项目续建形成的增值范围内优先受偿。而且：不得优先于续建产生的建设工程价款债权。

89.如果建设工程价款优先权人、抵押权人与融资方协商一致？

可以：约定续建融资债权优先于破产受理前工程款债权或者抵押债权受偿。

90.如果债权人在政府部门要求下，为复工续建提供融资？

如果能够证明：确实用于债务人项目复工续建，其融资债权：可以比照共益债务清偿。

二十六、土地出让金等公共费用

91.如果破产受理后依法续建，产生新的土地出让金等公共费用？

新增本金：作为共益债务，由债务人财产随时清偿。

92.如果是破产受理前已经欠缴的土地出让金？

参照企业破产法第一百一十三条第二项顺位清偿。

93.如果项目最终不能续建？

破产宣告后：受理前欠缴土地出让金等公共费用仍参照企业破产法第一百一十三条第二项顺位清偿。

二十七、房地产项目整体出售

94.如果房地产企业破产后具备整体出售条件？

原则：优先考虑房地产项目整体出售。核心目标：实现房地产项目价值最大化。

95.如果整个房地产项目被整体出售？

随项目转让的尚未履行完毕的购房合同、土地出让金等相关公共费用债务原则上一并转让。项目受让人：继续承担交房、办证、公用费用等相关义务，同时取得相应权利。

二十八、房地产破产财产拍卖

96.如果采用破产财产变价出售？

原则：拍卖。但：债权人会议另有决议的除外。

97.如果拍卖的是在建工程？

拍卖文件必须明确：是否存在尚未履行的购房合同。并且说明：具体合同内容及成交后购房人与项目买受人的衔接安排。

二十九、闲置土地被政府无偿收回

98.如果开发商已经无力继续开发闲置土地，政府决定无偿收回土地使用权？

即使土地上存在抵押：相关主体要求注销抵押登记，法院不予支持。

三十、房地产项目抵押权

99.如果房地产企业破产受理前已经将“在建工程”抵押？

抵押权优先受偿范围：以破产申请受理时已经完工部分的价值为限。

100.如果破产后继续建设导致抵押物价值增加？

续建形成的增值部分：先清偿续建产生的建设工程价款；然后：清偿续建融资债权。即：续建工程款→续建融资→原有抵押权等。

101.如果抵押权人在清算程序中已经依法获得清偿？

购房人或者管理人要求：注销相应抵押登记，法院：应当支持。

三十一、房地产破产清偿顺位

102.如果房地产企业最终宣告破产，而且房屋无法交付、没有实际交付可能？

购房合同解除或者终止后，按照纪要确定的顺序：第一顺位：商品房消费购房人已支付购房款＋尚未归还的个人按揭贷款。第二顺位：建设工程价款优先债权。第三顺位：特定财产担保债权。第四顺位：破产费用。第五顺位：共益债务。第六顺位：职工工资、医疗、伤残补助、抚恤、基本养老保险、基本医疗保险以及法定补偿金。第七顺位：其他社会保险费用＋税款。第八顺位：普通破产债权。第九顺位：滞纳金、民事惩罚性赔偿、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。同一顺位财产不足：按比例分配。

三十二、法院对管理人的监督

103.如果房地产破产案件涉及重大资产、债权、重整投资人等事项？

法院院长、庭长应当依法进行监督。重点包括：破产立案；管理人指定；管理人报酬；清产核资；债权确认；财产管理；财产变价；财产分配；重整计划；重整投资人；破产宣告。这些被列为重点监督事项。

三十三、管理人债权审查错误

104.如果管理人债权审查标准不统一？

法院应当：指导管理人制定债权审查认定标准。同时监督：管理人勤勉履职。并将债权确认质量：作为管理人报酬、考核、履职评价的重要因素。

三十四、破产衍生诉讼管辖

105.如果需要提起破产衍生诉讼？

原则上：由受理破产案件的法院管辖。未经最高人民法院批准：各地法院不得指定其他法院管辖破产衍生诉讼。

三十五、其他法院没有解除查封、冻结

106.如果破产受理后，其他法院仍没有解除财产保全或者仍然执行？

破产受理法院：应当依法纠正、协调。如果发现：未解除保全、未中止执行、跨省查封、跨项目查封、超标的查封，应当立即层报最高人民法院。最高人民法院有关部门依法依规追责问责。

三十六、发现逃废债、虚假破产犯罪线索

107.如果破产程序发现企业涉嫌虚假破产、妨害清算等犯罪线索？

处理：管理人应及时移交公安机关。

108.如果发现股东、实际控制人或者国家工作人员涉嫌相关犯罪？

同样：及时移交公安机关处理。