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东来清算--优秀案件：常德市金城房地产综合开发有限公司重整案

来源：未知|发布时间：2022-12-05|浏览次数：

【案情简介】
常德市金城房地产综合开发有限公司（以下简称金城公司）是一家从事房地产开发经营的公司，成立于1992年10月，公司注册资本6100万元，是常德本地唯一具有房地产开发壹级资质的知名民营企业。2019年10月以来，因资金链断裂、疫情传播、房地产市场下行等不利因素的影响，其开发建设的“鼎沣·金城里”和“金城·湖山阅”两个房地产项目陆续处于停工状态，引发业主不断上访的群体性事件。此后，市政府派出工作组，帮助金城公司复工复产，以期解决问题、化解矛盾。金城公司虽然通过处置现有资产筹集了部分资金，解决了部分工程款的支付问题，但因自持的重资产比例过大，难以在短期内处置变现，现金流最终枯竭，导致公司无法正常经营，各种矛盾愈发尖锐，成为市委重点督办的重大信访维稳案件。2020年12月30日，金城公司以公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，向常德中院申请重整。2021年1月21日，常德中院作出（2021）湘07破申1号民事裁定书，裁定受理金城公司的重整申请。2021年3月18日，常德中院作出（2021）湘07破3号决定书，指定湖南东来清算服务有限责任公司担任金城公司管理人，开展金城公司的重整工作。

【审理情况】
因金城公司的治理结构完善，不存在隐匿、转移财产的行为或其他严重损害债权人利益的行为，经金城公司申请，常德中院于2021年3月25日做出（2021）湘07破3号之一决定书，准许金城公司在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。2021年5月20日，金城公司召开第一次债权人会议，会议决定继续债务人营业，并同意债务人对外借款5000万元以保障续建工程的施工。重整期间，金城公司通过民间借款、销售回款、追收欠款、“保交楼”专项借款等方式积极筹集资金，基本完成了两个停工项目的续建工程。在常德中院裁定批准重整计划草案后，金城公司正在完成扫尾工程，即将启动竣工验收和业主办证等工作，部分业主也已经提前入住。经过管理人对金城公司财产状况的调查、清理和清收，并委托评估，金城公司资产的市场价值为1,215,465,217.5元。经债权人申报、管理人审查、两次债权人会议核查，法院已裁定确认的债权金额总计307,855,647.59元；另有因涉及诉讼（或者仲裁）未决的破产债权金额462,236,436.2元，以及需支付的破产费用及共益债务预计为25500万元。因疫情防控影响了工程续建、投资人招募等工作，常德中院从实际情况出发，先后两次依法裁定延长重整计划草案的提交期限至2022年1月20日。2021年12月15日，在管理人的监督下，金城公司向人民法院和债权人会议提交重整计划草案。2021年12月21日，金城公司召开第三次债权人会议，设四个债权组讨论金城公司重整计划草案。根据金城公司重整计划草案，购房款债权、建设工程价款债权、有财产担保权的债权及普通债权等四类债权均全额受偿，其中，购房款债权的执行期限为六个月，以货币方式受偿，建设工程价款债权、有财产担保权的债权及普通债权的执行期限为二十四个月，以货币、资产抵偿、货币和资产抵偿相结合等方式受偿。因个别债权人反对，建设工程价款债权组和普通债权组未通过，金城公司重整计划草案未通过。经协商后再次表决，个别债权人仍然反对，建设工程价款债权组和普通债权组仍未通过，金城公司重整计划草案仍未通过。经管理人申请，2021年12月31日，常德中院作出（2021）湘07破3号之三民事裁定书，裁定批准金城公司重整计划草案，终止金城公司重整程序，并予以公告。在管理人的监督下，金城公司现正在顺利执行重整计划草案。

【典型意义】
金城公司重整案，是在企业自救、政府帮助均失败的情况下，通过司法程序拯救困境房地产企业的典型案例。
一、通过重整，有效整合资源，化解矛盾。在疫情反复和政策性调控的影响下，房地产市场下行而产生的项目停工、民工上访、业主闹事、上下游产业链萧条的影响正在显现。本案通过重整的方式，积极筹集资金，完成“烂尾楼”的续建，保交楼、稳民生，完成交房和办证，切实解决百姓诉求，有效化解社会矛盾。
二、通过重整，启动府院协调，有针对性解决问题。进入破产程序，政府对房地产企业问题楼盘的协调和支持有了制度性的安排，即去年已经建立的省市企业破产处置府院协调机制。在本案中，基于维护稳定，化解矛盾，解决问题的需要，通过府院协调机制，金城公司的两个房地产项目被市政府列为问题楼盘，享受“三先三后”（即先证后税、先证后责、先证后诉）政策、综合验收帮助、规费减免、税款返还及缓缴等优惠政策，并就银行抵押担保债权的处理进行协调。
三、在未引进战略投资人的情况下，所有债权均全额清偿。金城公司虽因资金链断裂陷入困境而申请重整，但因其资产价值远大于负债规模，在未引进战略投资人的情况下，通过停止计息、延期清偿、以资抵债、开发新项目等方式，以时间换空间，从而恢复金城公司的造血功能，既能按期全额清偿债务，又能恢复金城公司的正常经营，维护社会稳定。这种类似于和解的存续性重整模式值得探讨和推广。
四、法院依法强制批准重整计划草案。本案的强制批准是企业破产法第八十七条所规定的强裁制度在破产实务中的生动应用。金城公司重整计划草案内容完备，制定、表决、提交程序符合《企业破产法》的规定。重整计划草案具有可操作性和可行性，能够实现重整企业价值最大化，更好地发挥企业重整的再生功能，最大限度地维护债权人的合法利益，且不损害建设工程价款债权组、普通债权组债权人的权益。在充分听取反对债权人的意见、认真平衡各方利益的情况下，常德中院兼顾公平和效率，依法及时作出强制批准重整计划草案的裁定，充分体现了人民法院的担当和作为。

（审理法院：湖南省常德市中级人民法院，管理人：湖南东来清算服务有限责任公司）