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鑫源清算--债务人被借名买房不能阻却强制执行

来源：未知|发布时间：2023-11-29|浏览次数：

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案例：执行异议人鲍某，于2016年8月，与张某签订《房屋买卖合同》，以2625000元的价格购买了坐落于江苏省苏州市建筑面积为157.61平方米的商品房一套,为规避二次购房政策限制，降低购房成本，于2016年9月将该房屋登记在债务人胡某（胡某与鲍某系近亲属）名下，并取得不动产权登记权证。2022年3月又以债务人胡某的名义将房屋抵押给中国工商银行股份有限公司张家港分行，并办理了抵押登记。2017年4月，异议人鲍某以债务人胡某的名义与江苏某置业有限公司签订《商品房购销合同》，以3162000元的价格购买了坐落于江苏省某开发区的商铺一间，并于2017年5月将该商铺登记在债务人胡某名下，并办理了不动产权登记证书，该商铺由异议人鲍某对外出租。
2019年1月，法院根据债权人湖南某建筑工程有限公司的申请，裁定受理债务人胡某近亲属为法定代表人、股东的某公司重整一案，管理人在清理公司的财产时，发现公司的法定代表人兼股东未全面履行出资义务，便以公司名义提起了追收债务人胡某未缴出资纠纷诉讼，法院于2022年3月作出判决，判令该公司法定代表人于判决生效之日起三十日内缴纳出资额1530万元至管理人账户以及债务人胡某对上述款项承担连带出资责任。
2022年6月，管理人向法院申请强制执行。2022年8月，法院查封了登记在债务人胡某名下的案涉两处房产，异议人鲍某对法院查封不服，向法院提出书面异议。法院经审查后认为，异议人鲍某的异议请求缺乏事实和法律依据，应不予支持，遂于2022年12月作出执行裁定书，裁定驳回异议人鲍某的异议请求。异议人鲍某不服，向法院提执行异议之诉。
对于该案的处理，管理人在为应诉答辩作研究探讨时，有二种意见。
第一种意见：借名买房的异议人享有足以排除强制执行的合法权益。理由:1、不动产物权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况,仅具有不动产权利的推定效力,并不具有确定不动产实际归属之效力，当事人有证据证明其为真正权利人时，完全可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体在本案，异议人系案涉房产的实际权利人，不应当依照不动产登记簿登记内容，通过权利推定方式认定债务人胡某仍系案涉房产的物权人。2、本案应类推适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，借名人对房屋的权利属于生存权，处于法律所要保护的更高价值位阶，该权利远高于普通债权，能够排除本案的强制执行。买房人对于房屋的债权承载着基本生存居住利益时，应对其予以倾斜保护。
第二种意见：异议人借名买房之行为不享有足以排除强制执行的合法权益。理由：借名人对标的房屋不享有物权，借名人与出名人双方是债权债务关系，即使借名人是涉案房产的实际权利人，也不享有足以排除强制执行的民事权益。
笔者支持第二种意见，首先,《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”根据该规定,不动产物权的取得以登记为准，案涉房屋均登记在债务人胡某名下，故债务人胡某是案涉房屋的所有权人。其次，异议人鲍某虽系出资人，但案涉房屋登记在债务人胡某名下并非出于错误登记等客观原因，而系异议人鲍某与债务人胡某基于借名买房之合意故意而为，异议人鲍某应承担由此产生的风险责任及不利法律后果。第三，异议人鲍某与债务人胡某间借名买房的法律关系属于两人之间的内部约定，不产生对外的法律效力，法律关系在本质上仍属于债权债务关系，即对内异议人鲍某有要求债务人胡某协助办理房屋变更登记手续，但对外无权以自己的名义向不特定的其他人直接主张房屋所有权。第四，《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人鲍某与债务人胡某之间并未签订合法有效的商品房买卖合同，且异议人鲍某为了降低二次购房的成本，故意将房屋借名登记在其近亲属债务人胡某名下，对案涉房屋未办理过户登记具有过错，本案不符合上述司法解释规定的可以排除执行的情形。
最后，管理人按照第二种意见进行了答辩和应诉，一审、二审法院均支持了第二种观点。