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博集律所--我国房地产企业破产重整的法律问题分析

来源：未知|发布时间：2023-12-21|浏览次数：

湖南博集律师事务所

我国房地产企业破产重整与其他企业的破产重整有很多共通之处，也有其他企业破产重整没有的特殊之处，其涉及了购房者、施工方、抵押权者等诸多群体的利益。
一．我国房地产企业破产的原因
（一）房地产企业破产的最大原因就是缺少流动资金。房地产在开发的过程中，需要投入大量的资金，才能保持正常开发的状态。尤其是国家实行紧缩的货币政策时，企业无法在银行借到资金，又没有其他融资渠道，导致房地产企业面临破产局面。
（二）房地产市场的饱和度以及政府对房地产的政策调整，也很大程度地影响了房地产企业的发展。
（三）企业管理者决策失误。在没有认真进行可行性调查研究的情况下，盲目扩大投资或新上项目投资，造成企业经营负担过重。
如果政府能出台支持房地产企业发展的法律文件，那么房地产市场的发展就可以更进一步，反之，房地产企业则会因没有雄厚的流动资金而面临破产、倒闭。
二．房地产企业破产债权清偿顺序的规定
目前，涉及房地产企业破产债权清偿顺序的规定主要包括《中华人民共和国破产法》第109条：对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。第113条：破产财产优先清偿破产费用和共益债务。合同法第286条以及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，按照现行规定，房地产企业破产债权清偿顺序如下：
（一）被拆迁人优先权
房地产项目“烂尾”后，无法按时向被拆迁人交付回迁安置房，严重影响到被拆迁人的生存权等基本权利。为保障被拆迁人基本的生存、居住、生活的权利，法律赋予被拆迁人的权利在破产重整程序中的绝对性优先权，作为优先权的第一顺位进行保护。
（二）购房人优先权
基于居住权或生存权的消费性有效合同购房人具有优先权，优先于建设工程价款优先权、抵押权及其他债权。
（三）建设工程价款债权顺位
《工程价款优先权批复》第三条的规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。“因此，享有建设工程价款优先权的仅是应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出。实践中，因承包方垫付的工程款是承包人为支付报酬、材料款等实际支出费用，也被认定为建设工程价款优先受偿的范围。另外，承包人向发包人交付的履约保证金是否属于建设工程价款优先权的范围，现行法律没有明文规定，但履约保证金的性质为债的担保方式，一般不认定为建设工程价款优先受偿的范围。
（四）担保物权
根据《企业破产法》第75条的规定，在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。《企业破产法》第109条规定：对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。《企业破产法司法解释二》第三条规定：对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。根据《企业破产法》及其司法解释和《工程价款优先受偿权批复》的规定，抵押权的优先权顺位劣后被拆迁人的优先权、消费性购房人优先权及建设工程价款优先权。
（五）职工债权和税收债权
《企业破产法》第113条规定，职工债权主要是指职工工资和劳动社会保险费用等优先权，具体包括工资、医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。同时《企业破产法》第113条规定了税收债权劣后于职工债权，其立法本意是为了维护职工债权等利益，税收债权是基于国家公权力而产生的，而职工债权是基于保护个人生存权等产生的，根据“国不与民争利”的原则，职工债权优先于税收债权符合立法的基本原则和我国的基本国情。
三．房地产企业破产债权清偿存在的问题
职工债权保障根据相关法律文件的规定，职工债权清偿顺序排在担保债权、破产费用债权、共益债权之后，但是在实际的司法过程中，很多破产的房地产企业没有很好地对职工债权进行清偿，致使矛盾进一步激化，主要是破产资产没有变现，导致没有现金补偿职工，在资产变现之后，很多享有优先顺位的债权占据了大量资金，职工债权没有得到很好的补偿。因此，政府应该设立专门的破产保障资金，确保职工债权可以得到优先保障，也可以很好地化解社会矛盾。虽然现在的司法中还没有完善的规定，但是在处理职工债权问题时，司法部门还是会与当地政府进行积极的沟通、协调，先由政府垫付职工债权所需资金，都助职工解决生存需求。
长远而言，对于消费购房人权利的保护，可参照存款保险制度，建立消费购房款保险。在这一问题上，域外亦有相关经验可以借鉴。在日本，购房定金等的保全措施的具体内容为，在房地产企业和购房人签订期房合同时，房地产企业须向金融机构申请或指定保证机构或保险业者签订定金等的保证委托合同，设定买主定金的保证或保险。保证机构将保证或保险的保证书通过开发商出具给购房人后，才可以接收定金等。
四．房地产企业破产重整难点分析
（一）行业特殊性
多方投资、前期投资量大、后续资金需求持续时间长等是房地产行业的特点，且在该行业中存在涉案债权数额巨大、企业脱离实际情况盲目扩大规模、债权虚假申报等各种情况。在我国的房地产行业中，最常见的经营手段就是预售，即购房者在还未看到实物的情况下就支付部分价款，签订预售合同。这样一来，在房地产企业资不抵债进入破产程序后，将会违反合同约定，不能按时交付房屋，增加了购房一方需要承担的风险。此外，一旦房地产企业进入破产程序，建筑工人也面临着工资无法保障的风险，故房地产企业的破产涉及到的群体较多，容易激化矛盾，影响社会关系的稳定。
在房地产企业这个具有特殊性的行业中，项目的建成需要经历诸多步骤，例如国土部门出让土地、政府规划部门的审批、商品房买卖登记等。房地产企业进入破产程序后，这些政府相关部门的职责并未结束，反而更加需要相关部门之间的配合与协作，进而对破产重整程序的顺利进行起到推动作用。
（二）联动依赖性
作为一项系统性工程，房地产企业的破产重整工作是在破产管理人协助法院的情况下开展的，但是，在破产重整的过程中仅依靠管理人与法院的力量很难保证重整的效率。事实上，在府院联动机制下，虽然法院与政府相关部门对破产重整程序的目标存在差异，但他们都是要在同一个房地产企业的破产重整程序中实现自己的目标。对于法院来讲，通过“府院联动”政策的运用，推动管理人工作效率的提高，同时通过对债权债务的整合，让执行难的问题得到解决，有助于鼓励其他已经出现经营困难但抗拒进入破产程序的房地产企业，且在司法方面为市场经济的发展提供了强有力的保障。对于政府来说，通过“府院联动”政策的运用，加快推进重整程序的进行，并根据《企业破产法》中的相关规定对各方利益作出平衡，一方面维护社会关系的稳定，另一方面帮助债务企业在市场上重新立足，从而对当地市场经济的发展起到积极作用。
立足长远，政府相关部门与法院衔接一体，在处理房地产企业破产重整案件的过程中形成模式化、程序化的工作机制，由法院主导重整工作的具体方向，管理人负责执行、政府相关部门做好辅助工作，如此一来，可以有效地弥补工作中的不足，提高市场上对于破产重整程序的接受程度，使得诸多面临经营困境的房地产企业更愿意通过破产重整程序重新在市场上立足。