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公正清算--房地产企业破产中消费者购房人权益保护问题分析

来源：未知|发布时间：2023-12-22|浏览次数：

--湖南公正清算有限公司

近年来，新冠疫情叠加国家房地产调控政策的陆续出台，房地产企业破产风险增加。房地产企业破产，会涉及购房人、建设工程承包人、抵押权人、被拆迁人及普通债权人等多方利益。其中，购房人权益保护是重点和难点，特别是其中的消费者购房人，因涉及其基本的生存权，更是越来越受到关注。并且，这类群体往往人数众多，处理不当极可能对社会带来极为消极的影响。当前，对建设工程承包人和抵押权人等主体的优先权保护，法律法规的规定较为明确，但对于消费者购房人的权益保护依据，似乎稍欠充分。本文尝试对消费者购房人的权益保护依据及其认定标准的实务运用进行分析，以期为管理人合法履职及消费者购房人合法维护自身权益提供助益，实现法律效果与社会效果的统一。
一、问题的提出。
对于优先权，较为常见的为担保物权及建设工程价款。对于担保物权，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。对于建设工程价款，《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第八百零七条规定在满足法定条件时，建设工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，另外，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）（法释〔2020〕25号）》第三十六条规定：承包人根据《民法典》第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。由上可知，在现行法律规定范围内，对抵押权和建设工程价款的优先权及两者受偿顺位均有明确的规定。
对于消费者购房人优先权的规定，最早见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）》（以下简称“《批复》”），其第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但是，上述《批复》已于2021年1月1日被废止。2014年，最高人民法院《针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（（2014）执他字第23、24号）》（以下简称“《答复》”），其第二条就《批复》的第二条规定进行了解释，明确无论房屋是否建成，工程价款优先受偿权均不得对抗消费者购房人对应的房屋交付请求权及购房款返还请求权。但是，鉴于《答复》是对《批复》的理解和适用，且《批复》已被废止，故《答复》不再具有可采性。随后，2014年审议通过并于2020年修正的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议复议规定》”）第二十九条，从买受人申请排除强制执行的角度，规定了房屋买受人的优先权。最后，2019年实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）第125条和第126条，仍然从排除强制执行的角度，规定了消费者购房人的优先权。除上述规定外，最高人民法院还通过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等司法解释并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。
但是，目前关于消费者购房人优先权的规定，多是基于排除强制执行的角度，《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《破产法》”）等破产相关的法律法规及司法解释等法律文件，并未对房地产企业破产中消费者购房人的优先权保护进行明确规定。如何为消费者购房人优先权制度的运用寻找依据，并进一步明确其认定标准的实务运用，便成为了一个值得研究的问题。
二、消费者购房人权益保护依据。
（一）生存权原则
生存权是消费者购房人权益保护的首要也是最重要的依据。生存权理论主要着眼于利益种类的不同，房企破产中的其他债权人的利益基础并非生存权。建设工程承包人及其抵押权人在商品房或在建工程、土地上的权利主要是经营利益，而购房人购买房屋主要是基于生存的需要。立法者之所以规定购房者享有优先受偿权，是因为根据社会政策，经营利益应为生存利益让步，即购房者的生存利益更需受到保护。但是，也有部分法律同仁认为，建设工程价款优先受偿权的立法宗旨是保护农民工的利益，其实质也是保护生存权，对此问题，本文将在下述“公平清偿原则”中进行论述。
（二）公平清偿原则
《破产法》第一条规定：为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。可见，公平清偿原则是破产法最重要的原则，因此，在破产程序中对各利益群体的权益保护，要始终遵循这一重要原则。但是，所谓公平清偿原则，并非大家平均分配，而是要以实现实质公平为目标。
从实质公平的角度来看，购房者的弱势地位也要求给予购房人特别保护。购房人是破产房地产企业众多债权人中唯一的消费者，作为消费者的购房人在信息获取与风险预测方面都处于弱势地位，规避风险的能力相较其他债权人为弱，因此需要给予特殊保护。
实践中，除了消费者购房人优先权，主要还有建设工程价款及抵押权两种优先权形态。
对于建设工程价款优先受偿权来说，虽然其涉及农民工利益，但与消费者购房人相比，其优先权应后置。这是因为，首先，农民工权益近年来不断获得重视，对其保护已相当充分。例如，《保障农民工工资支付条例（国务院令第七百二十四号）》第二十九条第二款规定：因建设单位未按照合同约定及时拨付工程款导致农民工工资拖欠的，建设单位应当以未结清的工程款为限先行垫付被拖欠的农民工工资；另外，《工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》规定费用按月拨付，并规定了工资支付监控预警制度。可见，目前各项规定对建设工程中农民工权益的保护已比较充分。其次，相比消费者购房人，农民工可能大多拥有自己的宅基地及房屋，其居住权能得到保障。
在消费购房人的权利确定为债权时，其优先的债权还是突破了工程款债权优先的原则。这种认定的法理依据应是基于生存利益和交易安全原则后的一种特别规则，具有正当性和实体法依据，也是符合实质公平原则的体现。
三、消费者购房人的概念及认定标准
（一）概念
根据《异议复议规定》第二十九条以及《九民纪要》第125、126之规定，消费者购房人应是指从房地产开发企业手中购买登记于房地产开发企业名下商品房用于基本居住并支付了价款的自然人消费者。当然，这一定义并不严谨，根据上述规定，要成为消费者购房人，还需满足诸多条件。并且，实践中存在企业法人从房地产企业手中购买房屋用于职工基本居住的情形，此时，购房人并非自然人消费者，但笔者认为，从保护自然人消费者居住权的立法宗旨考虑，应保护其优先权。
（二）消费者购房人认定标准的实务运用
实践中，对消费者购房人主体范围认定标准的规定，主要见于《异议复议规定》第二十九条以及《九民纪要》就125、126条，但其规定相对笼统。实务中，相关标准如何认定，需要区分不同情况加以分析。下面就消费者购房人的几个主要认定标准进行分析：
1.“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的认定。
对于此项认定标准，实践中应无太大争议。但是，需要注意的是，所谓“有效的书面买卖合同”，应按照合同的实质内容认定其性质是否为买卖合同。如房地产开发企业与购房人签署的商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。对此，最高人民法院(2021)最高法民再315号《民事判决书》亦持相同观点。
2.“所购商品房系用于居住”的认定。
（1）从最高人民法院最近几年监督案件的经验来看，基本形成了以案外人（购房人）购买房屋的性质作为判断的“客观标准”。也就是说，如果案外人（购房人）所购房屋的性质为居住用房，则认定为消费者。如果所购房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。为了减少执行法官在具体案件中的判断难度，《异议复议规定》第二十九条第（2）项将其表述为：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。这里的“用于居住”应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。
另外，《九民纪要》第125条规定：商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。由此可见，对于“用于居住”的认定，主要是基于实质层面。
（2）关于车位能否适用“用于居住”。对此，最高人民法院(2022)最高法民终98号《民事判决书》认为：“车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性；对具有保障业主基本居住权益属性的车位的保护应以一个为限。其本院认为部分的观点为：虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言,一定数量的车位、车库的配备,是与其居住权密切相关的一种生活利益,该利益应当受到法律保护”。对此，笔者表示赞同。
3.“无其他用于居住房屋”的认定。
（1）“无其他用于居住房屋”的受限主体是否仅为购房人。
(2022)最高法民终149号《民事判决书》认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对商品房消费者生存权优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定，故对该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。
对此，笔者认为，对“无其他用于居住房屋”的受限主体以购房人家庭作为单位应更为科学，其次应当进行实质审查，综合考虑购房人的实际居住需求后对购房性质进行认定，全面平衡购房人与其他权利主体的利益。
（2）对“无其他用于居住房屋”区域的认定
《九民纪要》第125条规定：买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。此规定对购房人购房时无其他居住房屋的地域范围进行了说明，总体来说比较宽松，能较好得保障消费性购房人的合法权利。
另外，依据最高人民法院在（2021）最高法民申4460号《民事裁定书》中观点，若购房人的经常居住地与案涉房屋所在地不一致，且购房人无法证明其购买案涉房屋是为了满足基本的居住需求，则表明案涉房屋不涉及购房人基本的生存权，不影响其基本生活需求，此情形亦可认定不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（2）项之规定。对此，《最高人民法院关于人民法院案例执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》认为：这里的“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能否用于居住的房屋。
因此，只有当所购房屋位于购房人的经常居住地时，才应依据《九民纪要》第125条第二款之规定，来判断购房人是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（2）项之规定，否则应视为非消费者购房人。
4.“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的认定
（1）已支付全部购房款
此种情况不属于《企业破产法》第十八条规定的双方均未履行完毕的情形，因此破产管理人无解除权。同时，当该合同的继续履行不损害其他破产债权人利益时，则不构成个别清偿。
（2）支付大部分购房款
既然消费者物权期待权保护体现了对消费者生存权的倾斜，只要其缴纳的购房款超过50%，就应保护。本条（《执行异议和复议规定》）第二十九条第（2）项)从有利于消费者的原则出发，将大部分价款的标准确定为超过50%即可。
（3）支付款项低于50%
实践中，可能会出现购房人所付购房款不足50%的情形，如果对其权利不予认定，则不符合立法宗旨，亦不利于社会矛盾的解决，无法实现法律效果与社会效果的统一。对此，《九民纪要》第125条规定：“对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神”。因此，如该部分购房人将尾款进行交付，且满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的其他条件，亦可被认定为消费者购房人。
对于消费者购房人权益的保护，主要是基于生存权原则和公平清偿原则。在实务中，主要考量其是否满足《执行异议和复议规定》第二十九条及《九民纪要》第125、126条之规定。对此，上述规定比较笼统，在具体认定时，需根据实际情况，采取实质审查原则，对消费者购房人主体进行认定，并维护其合法权益，努力实现法律效果与社会效果的统一。