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竣雄清算--期房交易合同在破产法上的效力分析

来源：未知|发布时间：2024-01-08|浏览次数：

湖南竣雄破产清算事务所有限责任公司

摘要：期房交易合同与许多房地产公司破产期间所面临的法律问题存在直接关系,就目前我国形式分析,已经针对购房消费者的生存群保障设立了顺位机制,规定其优位于工程款债权人,并为保全购房者房屋所有权,确立了预告登记的保障机制。在进入破产程序后,许多问题亟待明晰,如怎样排序其他债权人与购房者权利等。此类问题,无法彻底摆脱现房与期房买卖的背景,亦无法脱离合同因外部交易环境影响所产生的变化。而期房买受人可根据其信用授予的不同确定其是否需要承担破产风险。基于此,本文选择就期房交易合同在破产法上的效力这一论点进行分析和研究,为了确保分析和研究的全面性,设计如下研究框架,首先阐述相关理论内涵,为后文的深入分析奠定理论基础。其次,分析期房交易合同的法律效力以及期房交易预告登记的法律效力,利于增加大众对期房交易的了解,确保期房交易规范性以及合法性。

关键词：购房消费者,期房交易,信用授予

随着经济的发展，我国房地产竞争日渐激烈，许多房地产公司在此背景下不得不进入破产程序。期房交易为房地产主要销售模式，但在实际过程中，许多房地产公司因进入破产程序，而无法完成建期房交付。另外，购买期房的消费者类型相对较多，大多为获取投资及生存权保障的消费者，此部分消费者中，包含未办理预告及备案登记的购房者，还包含已经办理预售登记购房者。而进入破产程序的房地产公司，是否能够将期房按照约定交付，无法交付的房地产公司应如何判定等问题，一定程度上加剧破产程序的复杂化。
一、期房定义
期房就是那些处于建筑中，未完成无法交付的建筑。详细来说，期房就是开发商在获取商品预售的许可开始，直到取得房地产的大产权证书为止，我们把这一阶段商品房叫做期房，消费者可以在此期间购买符合自己需求商品房，利用签署合同模式去交易。
通常来说，期房的选择余地较大，价格合适，深受一些百姓喜爱。但是因为期房是先付款后交易的销售模式，所以消费期间需要把合同约定作为标准，开放商以及购买方去依据合同履行各自的权利和义务。但是需要注意的是，期房的合同受到开发商自身方面影响，也会受到部分客观因素的影响。尽管期房优势显着，但是基于期房制度，其无法有效保护消费者的实际权益，存在一些风险和安全隐患，对房地产产业的整体发展不利，因此期房发展逐渐缓慢。
二、期房交易相关阐述
（一）期房交易优势
其一，期房的付款较为轻松、灵活，可以依据施工的进步，划分为三次付款期间来结算。其二，可以先期进行预购，选择自己满意的位置以及户型。其三，能够伴随施工监察施工质量，及时提出意见。其四，价格较为优惠，折扣百分比达5%至10%。
（二）期房交易注意事项
其一，必须确保有交易合同。由于期房开发与销售通常由两个不同企业管理，所以，在购买期房时必须保证有商品交易合同，制定好各个条例，依据合同开展交易，利于商品房销售大力企业以及开发公司，履行好各自权利与义务。有了售房合同，消费者才能放心的买，才能买到信誉好和高质量的商品房。其二，要注意购买期房的风险，尽管在价格方面期房优势高于现房，但是投资风险也相对高于商品房。
三、期房交易合同的法律效力
（一）管理人具有解除期房交易合同的权利
房地产公司与购房消费者所建立的期房交易合同，若购房者在规定时间内，无法将全部购房款付清，则表示双方皆无法履行合同规定，满足管理人采取破产解除权的方式的条件。但解除该合同，所产生的法律后果不利于消费者合法权益。法律之所以对购房消费者形成保护，主要原因为使购房消费者生存权益得到保证。因此，为满足立法目标，需保证消费者能够获取其所得房屋。部分管理人员在选择破产解除权过程中，仅考虑破产财团是否能够在合同解除后受益。若无法限制破产解除权行为，购房消费者仅能采取退返购房款的方式加以解决，若此过程中退返购房款请求被划分为普通债权范围，生存权将无法得到保障。即使优先债权被作为退返购房款请求权的认定，管理人也将在合同约定价低于房屋市价的情况下行使破产解除权，意味着购房消费者需承担因房屋涨价而无法购买其他替代方的风险。
（二）期房交易合同的继续履行问题
在期房交易合同的继续履行问题中，首先应阐述的是期房续建费用的优先性问题。当期房的购房合同继续履行时，建设方需要将房屋建设完成，达成合同中能够被交付的条件。在此情况下，以实际为例，在建设过程中需要继续投入资金，需要有足够的资金支持才能达成合同。那么，如何保障续建资金的安全，即为是否能够履行期房交易合同的重点所在。续建费用属于一种共益债务，在此类债务的法律规定中，破产法对共益债务的责任财产范围规划为除担保物权设置限制的特定财产意外的债务人一般责任财产。而依托续建费用进行投入，新出现的建筑物应被用在保障续建资金的安全方面上。续建费用在投入过程中，其所存在的，由期房转化为可交付、可使用的现房所产生的贡献价值并不仅限于物理状态增加，更是资产总价值的提升。因此，应重视其整体价值，根据共益债券进行分配，优先进行在抵押物上的抵押债权与工程款优先受偿权。在续建过程中出现的新增工程款债权亦应属于优先受偿权范围内，因其相当于直接给予续建方，属于续建融资，应获得优先清偿。
四、期房交易预告登记的法律效力
（一）管理人对预告登记期房交易合同的解除权问题
现阶段中，银行按揭贷款的发放途径中增加了为购房者办理抵押权预告登记模式，在此内容中，办理预告登记的期房交易数量逐渐增加。在破产程序中，非购房消费者对于预告登记的交易合同的效力应该如何界定已成为现阶段中重点关注的问题。就预告登记制度展开分析，我国《物权法》中具有明确规定，但此规定较为简略，仅对物权方面内容具有表明，对法律效力方面的相关内容不甚完善。法律规定内容中，预告登记权人可以对抗申请执行权人，预告登记权利人所享有的权利为物权期待权，受到法律保护。但在此过程中，若出现破产状况，如果允许管理人行使破产解除权，预告登记权利人将无法获得未来房屋的所有权，物权期待权将会落空。针对此问题展开分析，应限制其破产解除权的行使。
（二）预告登记期房交易合同的继续履行问题
当出现破产状况后，合同继续履行与在之前成立的抵押权、工程款优先受偿权的冲突成为亟需解决的问题。就实际展开分析，在我国《担保法解释》中，存在抵押权的追及效力，《物权法》中亦秉承此立场进行立法。但需要注意的是，若不承认抵押权的追及效力，那么抵押权仅为抵押人提供权利保护，与抵押权为物权而生的根本产生冲突。当期房转化为现房，产生使用权后，预告登记权利人通过登记直接取得其预先认购房屋的所有权，在抵押权与工程款优先权方便不会中断。对于在破产情况出现后的担保物权或是其他处分行为，由于预告登记证制度已经确定了限制处分的原则，预告登记后出现的处分行为已经不具备效力优先性质，即便其不与房屋买卖的预告登记相符合，其效力执行优先级也是在之前所预订的预告登记权利的。
除此以外，在预告登记权利人承担清偿责任时，因其在破产程序中出现的续建费用债权优先于工程款优先受偿权，预告登记人权利人在取得房屋后应承担起所应负的工程款优先受偿权，其清偿责任无从豁免。在此过程中，与其信用授予具有较大关联。在预告登记人进行信用授予时，其所承担的风险便包括期房转化为现房的续建不能，而其进行信用授予，即代表其了解并接受此类风险的出现。
结语
期房交易过程为一个长期的信用交易。在此过程中出现的风险因素较多，交易过程中的“信用”亦体现于此。在实际过程中，目前我国对房地产公司破产实践的问题争议较多，现阶段法律对此类内容的定位亦不甚明确。在此过程中，若想切实实现权力归属，还需结合实际进行分析，以生存权、民生保障作为解决问题的基础，以实践进行进一步的研究，基于权利保障的基础上实现问题的解决。

参考文献
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[2]朱伟一.售房交易合同也可以是证券吗[N].上海证券报,2015-04-01(A07).
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