竣雄清算--房地产企业破产中购房人权利保护研究

刘寿市(湖南鑫昊成律师事务所)

（湖南竣雄破产清算事务所有限责任公司法务组）

摘要:在房地产企业破产的情况下，购房人、建设工程施工人、抵押权人、普通债权人等众多主体在破产程序中纷纷提出各自诉求，权利冲突严重，如何保护购房人的合法权益，文章以破产管理人(律师)思维为购房人提供了合理化建议及解决途径。
关键词:房地产破产；购房人；权利保护
“烂尾楼”对于已经支付了部分或者全部房款的购房人，能否对其所购房屋行使取回权?对于其所购房屋在何种条件下具有优先权?什么样的购房人可以被管理人行使解除权、撤销权等等。针对复杂问题，为保障购房人的合法权益，在承办过的此类案件中笔者总结了相应解决方案，以便参考实践。
一、购房人可以行使房产取回权
(一)商品房买卖合同中预售的“期房”性规定
房地产企业与预购房屋人的买卖合同具有特殊性:合同标的物不能进行实时交付，即房地产企业将房屋预售给购房人后并不能及时交付，因该房屋具有“预期”性质，实质是房屋期货买卖，因此只有在预售后的某个确定时间段才能履行交付义务。从预售时起至交付前的这段时间，若房地产企业经营状况稳定，不存在资金链断裂等情形，便可依约向购房人履行交付义务，此时买卖合同履行完毕。反之，若房地产企业经营不善导致其不具有清偿能力，该房屋便无法完成竣工验收也无法交付而成为所谓的“烂尾楼”。此时，已经交付全部或大部分款项的购房人将面临两难选择:主张购房款返还请求权还是房屋取回权?同时，购房人还可以区分为消费性购房人和投资性购房人。
(二) 破产企业中财产取回权的法律规定
关于财产取回权，我国《破产法》第三十八条作了原则性规定。所谓取回权是指对于不属于破产企业的那部分财产，财产权利人有权向管理人主张返还或交付。对财产取回权给予肯定，是各国破产法的通例。破产管理人误将不属于破产人的其他人财产置于自己的控制之下，事实上已构成对他人财产的“善意侵权”。虽然此时管理人对该部分财产仍拥有处分权，但财产所有权人行使取回权，并非接受债权清偿，因此无需通过破产程序。
(三) 购房人付清全部购房款享有取回权
根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，在特定物买卖中，只要相对人已完全支付对价即使未转移占有，该财产也不属于破产财产。因此购房人可以依据上述规定，向管理人行使取回权，此时管理人应当配合办理过户手续并履行交付房产义务。但购房人行使取回权的前提在于竣工验收，符合交付标准的。然而在房屋尚未建成时，管理人客观上暂时无法向购房人交付房屋，购房人此时诉请要求管理人交付房屋并办理产权登记的要求事实上是无法实现的。对于该在建工程应由管理人基于公平公正的原则进行处置。由于破产法中“共益于所有债权人”的原则，在房地产企业破产时续建工程可能是对所有债权人最为有利的方式，实践中也确有管理人决定继续工程建设以期向购房人交付房屋、办理产权登记来解决这部分债权。但需要强调的是，不少管理人认为对在建工程进行整体处置，重新进行布局规划更有利于维护包括购房人在内的债权人的利益。因此，对于尚未竣工、不满足交付条件的在建工程，应作为债务人财产的一部分由管理人进行处置。
二、购房人可以行使优先受偿权
(一)购房人优先权的认定
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称“《若干规定》”)、《中华人民共和国消费者权益保护法》第一条、《最高人民法院执行工作办公室<关于有关消费者权利应优先保护的规定>应如何理解的答复》之规定，“消费者交付购买商品房”系指消费者为生活所需购买的用于满足居住功能的房屋，不包括为投资或经营用途所购置的房屋；“大部分款项”，法律并未明确“大部分”的衡量标准，但可参考《若干规定》第二十九条所采用的50%标准。因此，开发商破产案件中，对于符合本文所述情形之购房人享有基于特定不动产的非金钱债务属性的特殊债权，该债权属于可对抗建设工程款优先受偿权的法定优先权。
(二)购房人优先债权的清偿顺序
根据《建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条规定可知，承包人根据民法典第三百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。由此可知，购房人之优先权优于承包人，而承包人之优先权先于担保债权与普通债权，根据日常法律逻辑推理，购房人之优先权亦先于担保债权与普通债权，这也是法律对购房人合法权益特别保护的体现。
(三)购房人的优先权的行使
首先，可参考适用《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第五百零八条的规定，购房人可直接主张行使优先受偿权，参与破产财产分配。其次，根据《破产会议纪要》第二十五条规定可知，在破产清算程序中，担保权人对债务人特定财产享有担保权时，可随时向管理人主张行使其优先受偿权，管理人应及时变价处理，不得以未经债权人会议同意为由予以拒绝，但因处置该财产会降低其他破产财产价值的除外。因此，除单独处置将使债务人财产整体价值降低外，管理人应根据购房人的主张及时处置房屋并优先向购房人分配变价财产。
三、房企进入破产程序后，购房人面临的风险
(一)管理人的合同解除权
在房屋未建成、交付、办理产权转移登记情况下，购房人已支付全部或大部分房款时，理论上属于房地产企业单方未履行的合同，此时管理人是无权解除商品房买卖合同的。但此类合同的特殊性在于，房地产企业已经破产，合同事实上已无法继续履行。因此在房产无法交付的情况下，实务中仍由管理人依据解除权的规定通知购房人解除合同。根据《民法典·合同篇》的相关规定，法律上或事实上不能履行的非金钱债务，对方不能要求履行。在房地产项目尚未竣工验收的情况下，即使购房人已经履行完毕合同约定的支付义务，管理人也可以解除该商品房买卖合同，此时若要房地产企业继续履行交付义务显然已客观不可能，但对于购房人已支付的购房款该如何处理，根据前面所述，消费者购房人可以对抗其他债权人的优先受偿权得到清偿，而其他购房人的购房款则作为普通债权得到清偿。
(二)管理人的撤销权
1.对以房抵债合同的撤销权以房抵债作为一种特殊的债的清偿方式，在房地产企业破产中是常见的情形。[1]对于以房抵债合同的性质，学界有两种看法，一种认为是实践合同说，即在债务人将房屋交付给债权人并转移登记后，才发生以房抵债的法律效果，此时以转移登记为条件；另一种是诺成合同说，双方在达成一致签订买卖合同后即发生债务清偿的法律效果，不以转移登记为条件。以房抵债是债权人与债务人对双方权利义务的调整，意思自治，非强迫性，为债的自由，理应得到尊重。然而，以房抵债毕竟作为一种债务清偿的方式，属于事后将债权人本来享有的金钱债权转化为物权请求权的一种法律行为，这与正常的商品房买卖合同存在一定区别。以房抵债的债权人在未进行预告登记的情况下于破产清偿的顺位并没有实际变化，但如果此时符合《企业破产法》第三十二条规定，管理人则有权按照法律规定行使撤销权。
2.对恶意转移财产行为的撤销
我国破产法的有关法律规定在利益权衡方面向消费者购房人倾斜，实践中难免有房地产企业与购房人恶意串通，利用法律对消费者的特殊保护来转移财产，以达到规避清偿债务的作用。因此，对于在破产临界期内签订的商品房买卖合同应该严格审查，仔细鉴别合同和付款记录的真伪，坚决杜绝此类现象发生。其一，因网签具备部分公示功能，作为防止一房二卖的行政管理手段，对于无特殊理由不网签的合同均不予认可；其二，对于大宗的购房款，无转账记录或银行流水仅有现金收据的，不予认可。前述商品房买卖合同，管理人应当适用《企业破产法》第三十一条的规定予以撤销。
四、结语
《破产法》和破产法理论为调整债务人和各方债权人的利益提供了一整套制度和基本原理[2]，给我们起到很好的借鉴作用。在制定房地产企业破产中关于保护购房人权利的各种制度时，应最大程度利用现有法律关于该项内容的规定，包括双方均未履行完毕合同的处理原则、购房人已经履行完毕义务时的处理原则、用公益债务理论实现购房人利益最大化以及在一定情形下禁止管理人行使解除权的原理。在破产法和其他法律措施的配合实施下，使购房者风险得以最大限度缓解，外部债权人的可预测性及交易安全也得到最大限度地保障。[2]
参考文献
[1]陆晓燕.保障生存利益与维护交易安全的平衡——房地产开发企业破产中购房人权利之顺位研究[J].法律适用，2016(3):16-24.
[2]金春.论房地产企业破产中购房消费者的权利保护——消费者保护和债权人可预测性的平衡[J].法律适用，2016(4):38-44.