鑫源清算--浅谈房地产企业破产清算的实践与启示

常德鑫源清算事务有限责任公司

引言
随着房地产行业周期性调整及政策监管趋严，部分中小型房企因资金链断裂陷入破产困境。破产清算作为企业退出市场的重要法律程序，不仅涉及复杂的债权债务清理，更需平衡多方利益、维护社会稳定。本文以湖南荣升置业有限公司（以下简称“荣升置业”）破产清算案为样本，结合《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）相关规定，分析房地产企业破产清算的核心环节、管理难点及实务启示，以期为同类案件提供参考。

一、案例背景与法律程序
荣升置业成立于2010年，主要从事房地产开发业务。因项目资金周转失灵，安乡县人民法院于2015年7月裁定受理其破产清算申请，并于2019年5月更换管理人（由常德鑫源清算事务有限责任公司接任）。截至2021年10月，荣升置业共登记债权人101户，债权总额24,595,850.24元，涉及职工债权、税款债权、工程款及民间借贷等多类债权。
根据《破产法》第二条、第一百零七条，法院宣告荣升置业破产后，管理人依法接管资产、清理债务，通过两次债权人会议核查债权，最终形成破产财产分配方案。该案历经6年，体现了破产程序的严谨性与复杂性。

二、管理人的核心职责与实务操作
1. 债权审查与分类
管理人依据《破产法》第四十八条、第五十七条，对申报债权逐笔核查并编制债权表：
职工债权优先保障：3户职工债权（23,300元）及12户临时工工资（412,280元）全额清偿；
税款债权刚性兑付：税款债权3,248,717.24元按100%比例清偿；
普通债权市场化处理：85户普通债权（20,911,553元）通过实物与货币结合方式按56.10%比例清偿。
管理人通过司法判决、协商调减等方式，核减债权金额13,302,411.32元，凸显债权审查的严谨性。

2. 资产清收与处置创新
荣升置业破产财产总额17,689,036.60元，主要包括房产、停车位及追回应收款项。针对资产流动性差的问题，管理人采取以下策略：
灵活处置抵押资产：与湖南安乡农商行达成协议，以价值44.5万元的房产置换原抵押物管用房，节约成本近50万元；
实物分配为主：对多次流拍的商铺、停车位，按评估价折算为债权受偿额度，允许债权人以“房屋+车位”组合形式受偿（如差额100元内不找补）；
追收外部债权：通过诉讼和执行程序，追回马新楚、荣亮、李刚欠款836,737元，提升破产财产价值。

3. 协调利益与化解矛盾
产权纠纷处理：针对“岸芷汀兰”小区地下停车场权属争议，管理人明确资产归属并修复和增加车位，增加可分配资产；
购房户权益保护：协助近50户购房户办理不动产权证，追回房管局违规收取的预售监管资金69万元，避免群体性事件；
诉讼应对：参与张有志、何志奇等多起商品房买卖合同纠纷诉讼，维护破产财产稳定性。

三、房地产企业破产清算的挑战与应对
1. 债权结构复杂，清偿顺序需明晰
房地产企业债权常包含抵押债权、工程款、购房户权益等，需严格遵循《破产法》第一百一十三条的清偿顺序。本案中，管理人优先保障职工与税款债权，普通债权通过实物分配降低现金压力，符合“公平清偿”原则。
2. 资产流动性差，处置方式待创新
商铺、车位等资产因市场低迷易流拍。荣升置业通过“评估价折算+搭配分配”模式（如1套房产搭1个车位），既提高债权人接受度，又减少资产贬值风险，为同类案件提供参考。
3. 历史遗留问题多，需府院联动
未办理产权证、土地权属不清等问题需行政协调。本案中，管理人推动完成“岸芷汀兰”小区3栋房屋联合验收，体现司法与行政协同的必要性。

四、对房地产企业破产清算的启示
1. 完善管理人履职机制
专业化团队建设：吸纳法律、财务、工程等多领域人才，提升资产估值、谈判协调能力；
动态风险监控：对关联企业、潜在诉讼提前研判，避免资产流失
2. 优化资产处置路径
探索“预重整”制度：在破产受理前引入战略投资者，缩短处置周期；
活用债转股与证券化：将部分债权转化为股权或资产支持证券，缓解现金清偿压力。
3. 强化债权人参与监督
建立债委会常态化沟通机制：通过定期会议、信息公示保障债权人知情权；
细化实物分配规则：明确价格标准、差额处理及产权办理流程，减少后续纠纷。
4. 推动立法与政策配套
明确购房户债权优先顺位：借鉴《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，优先保护生存性购房权益；
简化特殊资产处置程序：对无证土地、瑕疵房产开辟绿色通道，提升破产效率。

结语
荣升置业破产清算案展现了管理人在复杂债权债务关系中的专业能力与创新思维，其通过实物分配、府院联动等方式，实现了法律效果与社会效果的统一。未来，随着房地产行业风险进一步释放，需继续完善破产法律制度、提升管理人履职水平，以市场化、法治化手段推动困境企业有序退出，维护经济秩序稳定。