新希望清算--浅谈房地产企业破产中消费性购房人优先权的实现

湖南师范大学法学院刘兴树

常德新希望清算事务所有限公司高红漫

摘要：购房人权利优先是基于居住利益至上的考虑而做的特别突破，这种突破要求管理人在消费者购房人的识别上要采取慎重的态度。房地产企业破产涉及购房人、建设工程承包人、抵押权人等诸多利益主体其破产债权清偿顺序的安排往往牵一发而动全身。文章从购房人缴纳全部购房款的处理;购房人缴纳大部分购房款的处理;购房人支付小部分购房款的处理;购房人违约金赔偿金、利息损失、房屋差价款按普通债权处理;实务操作必须对消费者购房人的认定进行严格把握等五部分内容阐释了实现消费者购房人优先权应该明确操作路径，以期最大限度地保障债权人利益，实现房地产企业破产中消费性购房人的优先权。

近年来,房产价格上涨,购房人往往需要“掏空六个口袋”方能购买房产,但购房人所购房产大多是期房,因此在获得交付前需要经过相当长时间的等待。房地产企业陷入困境时,购房人、承包方、抵押权人等诸多权利人均会提出诉求,购房人怎样实现优先权值得探讨。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中解释了购房人的优先受偿权。已交付了全部或者大部分房款的消费性购房人，施工承包人就此商品房享有的工程款优先受偿权时不能抗辩购房人。依据民法的基本原则,消费性购房人权利属于物权性质，应当优先于施工方的债权。不过，在消费购房人的权利确定为债权时，其优先的债权还是突破了工程款债权优先的原则。这种认定的法理依据应是基于生存利益和交易安全原则后的一种特别规则，具有正当性和实体法依据,也是符合实质公平原则的体现。
综合相关法律规定和实践经验，《企业破产法》规定，破产管理人在破产申请受理前有权进行解除或是继续履行债权双方未履行完毕的合同，只需通知对方当事人。这可以让破产房企摆脱履行中合同对房企破产财产构成的负担,尽量归集用于公平偿债的财产,管理人只需履行对扩大破产财产有利的合同，而解除不利的合同。故管理人根据房地产破产企业现状以及购房人付款情况行使继续履行或解除合同的权利，能最大限度地概括性、公平性地保障债权人整体利益。
在具体操作上，可以遵循下述处理路径，严格房地产企业破产中消费性购房人优先权的实现。

一、缴纳全部购房款的购房人
(一)房屋已建成已办证但未交付
购房人可以扩大行使登记物权或行使取回权。对此，破产管理人不可以行使合同解除权对抗。在破产处置工作中,物权登记在广义上可以包含预告登记、登记备案等等。因此,房企破产时可视有预告登记或备案登记的购房人已取得了房屋的物权所有权，而不再将其归集到破产债务人财产之列,购房人可以依法向管理人行使取回权。对此，管理人应按原合同履行向购房人交付房屋的义务。
(二)房屋已建成己交付但未办证
法院办案一般是根据司法解释的要求，虽然有不动产登记生效的物权法原则，但特别法是优先于一般法的。当房屋不属于破产财产时，购房人当然有权取回房屋，管理人无权解除合同。比如开发商的土地权质押因尚先偿还银行贷款而先解除的时间段内，购房人欠付少部分房款。若是开发商在此期间破产，就使购房人因未办理产权登记手续而失去已购或已入住的房屋优先权或物权取回权，显失公允，易诱发群体性事件，于公平偿债不利。因此，房地产企业进人破产程序后，购房人应享有已获得交付使用的所购房屋之产权，有权请求办理产权过户手续，但应以支付超过一半房款为量化的判断标准。
(三)房屋已建成未办证也未交付
在特定物买卖中，破产财产认定的基本规则之一，相对人已完全支付但尚未转移占有的特定物不属于破产财产。所以，管理人无权解除该类合同。比如最高法院在杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司物权确认纠纷案件中认为，房地产开发企业申请破产后，购房者已付全款的，可以请求企业管理人履行交付房产和办理所有权变更登记至消费者购房人名下，且不属于个别清偿，不能作无效处理。可见，消费者已支付商品房全部款项时，既不发生法定解除，也并无约定解除事由，破产管理人并无解除权。
(四)房屋未建成未办证也未交付
房地产企业的房屋未建成的情况下，司法实践中对尚未竣工验收的房屋是否属于破产财产是存在争议的。比如，浙江省高级法院(2016)浙民申3380号判决书就认为，未竣工验收的房屋属于特定物，经相对人选定并支付全部价款后，该房产就是属于购房人的财产，而不再属于破产财产。而江苏省高级法院(2016)苏民申1406号判决书却持相反的观点，尚未竣工验收的房屋不属于特定物，即使是购房人已全部支付价款，该房产仍然是属于房地产企业的破产财产，而不能归属于购房人财产，因为房屋能否建成尚未可知。观点对立很强列。对此，破产管理人可根据具体情况作具体决定，在交付房屋和返还房款给感房人的两种方式中选择。倘若房屋最终未能建成，购房人的房款返还请求权也应该优先于工程款和抵押权受偿。

二、缴纳大部分购房款的购房人
房地产企业破产时，对于已经缴纳大部分价款的购房人，如果与房地产企业双方有未履行完毕的合同时，房地产企业管理人有权选择继续履行或者解除该合同。但同时购房人又享有优先受偿权。这个立法未解决的矛盾，管理人工作虽有难度，但也有了自由裁量的字间。在实务中，管理人能否解除缴纳大部分购房款购房人的买卖合同的确存在极大的争议。有的管理人认为消费者购房人的物权期待权具超级优先地位，管理人的解除权是受到限制的。也有管理人认为他们的解除权不应该受到限制。因此，管理人需要综合考虑破产企业、重整投资人资金实力以及在建工程具体情况，倘若继续履行更有利于保障债权人利益则应选择合同继续，让购房人的房屋交付请求权优先。如果房屋无法建成，购房人目的无法实现,房地产企业会不可逆转地进人破产清算程序时，则可以对缴纳大部分购房款的购房人给以房款返还请求权，且视该请求权具有优先地位。

三、仅支付小部分购房款的购房人，按普通债权处理
购房人只支付了少部分购房款或者定金，倘若管理人选择解除合同，购房人有权主张返还房款。该部分房款属于普通债权还是共益债务，不论是理论上还是实践中均存争议。采用共益债务也会让管理人对买卖合同的处理上更为慎重。
其实,购房款应该作为普通债权，应严格限定共益债务的认定。在法律未明确将其认定为共益债务时，管理人将其认定为普通债权更符合《企业破产法》精神。
有个判例印证了这一规则。江苏省高级法院在陈子祥与南通市久发房地产开发有限公司破产债权确认纠纷案件中，认为购房人名下无其他房产，且所购房屋是用来居住，并已支付超过房屋总款项的50%时，购房人对于登记在被执行房企名下的商品房提出异议的，可以排除执行，未超过50%的，不可排除执行。因陈子祥所支付的购房款并未达到总款项的50%，因而判定陈子祥购房人债权属于普通债权，不属于可以对抗建设工程价款优先受偿权以及排除执行的情形。

四、购房人赔偿金、利息损失、房屋差价款、违约金等按普通债权处理
此类债权人在合同被解除后，有权请求赔偿损失。这就产生了各种的违约金、赔偿金、房屋装修损失、利息损失赔偿及差价补偿请求权，对此，应一概认定为普通债权。这样处理，公正地贯彻了破产偿债的特殊规则。

五、实务操作必须对消费者购房人的认定进行严格把握
虽然消费者购房人具有权利冲突时的优先权，法律赋予其优先权是基于保护消费者购房人的生存权，为了避免动摇抵押权具有优先性这一基本原则，管理人必须对消费者购房人进行严格识别。
第一，审查房地产企业破产时是否具有书面买卖合同。为了避免房地产企业与购房人的恶意串通，还需要核实网签、备案等手续。因网签有房屋主管部门的确认公示，故可作为书面买卖合同的认定依据。
第二，买受人名下无其他用于居住的房屋。即:商品房消费者名下没有用于居住的房屋;或名下有1套未满足基本居住需要面积的房屋。而且,商住两用房因具有居住性质,也属于住房范畴。买受人及其配偶、未成年子女等,未分户的，均应视为一个主体。
第三，购房人支付款项超过了总房款的50%。应严格核实消费者购房人的支付记录，对于现金付款应核实来源，避免房地产企业和消费者恶意串通。
总之，房地产企业破产涉及诸多利益主体，烂尾楼问题使得破产案件更加复杂。对购房人、建设工程承包人、抵押权人债权顺位要有公平的安排，破产实践的处理要事出有法、事出有因。但破产管理人还是应该在处理时结合购房人合同履行程度、房产建设进展等，厘清购房人权利保障形态，最大限度保障购房人的权利。
法律应该优化购房人权利优先的破产程序。购房人权利优先是基于居住利益至上的考虑而做的特别突破，这种突破不仅要求管理人在消费者购房人的识别上采取慎重的态度，为了避免购房人的优先权对其他债权人和交易秩序的冲击，管理人需要充分利用债权人会议的作用，在制定债权审查标准时充分听取债权人会议的意见，并在债权人会议监督下完善购房人债权的审查和复核，并及时公示。