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破产清算中全体债权人债权获得清偿的前提是资产处置完毕，因此管理人需要点考虑如何处置资产才能保证最大化的实现资产价值。
管理人需要全面梳理和接管破产财产，处理好特殊情况的资产的遗留问题，考虑好税收筹划问题，并通过合法、公开的方式和程序完成资产的处置，从而快速的、最大化的变现资产，提高债权人的清偿率。
管理人在资产处置过程中，往往面临很多问题需要处理和解决，如何最大化、最快速的处置企业现有资产，提高债权人清偿率，是资产处置的终极目的。
资产处置的前提：破产企业资产处置的前提是梳理和接管破产企业资产。管理人在接受法院指定后应当及时梳理和接管破产企业资产。
（一）迅速启动破产财产接管工作
为避免有人恶意毁损、转移破产财产，管理人在接受指定后，应迅速启动破产财产接管工作。
如遇债务人或者留守人员不配合，管理人可与破产受理法院，债务人企业当地政府部门联动配合，迅速制定接管方案。
同时，可以制定安保方案，聘请保安人员，在接管的同时保证把控现场。管理人在接管现场后，应及时进行财产的清点，并根据财产性质及实际情况采取相应的保存措施。
（二）查询债务人名下财产
管理人可以通过房管部门、自然资源和规划部门、车辆管理所等部门进行查询，必要时可申请法院调查令协助调查，并对比债务人提供的财产信息进行逐一核实。
针对一些未办理产权转移登记、租赁权益或因历史遗留问题无法通过产权登记部门查询的财产线索，需要管理人根据实际情况对债务人主要人员进行访谈及实地走访进行核实查证。
管理人可以依据债务人移交的开户许可证等资料去基本户开户行调取债务人全部的开户信息，再逐个去各开户行进行查询、调取银行存款情况及银行流水。
资产处置中特殊法律问题
（一）破产程序中违法建筑的类型
在破产实务中大致可以分为以下四类：
1）未取得土地使用权的地上建筑物及超越土地使用权界线的建筑物；
2）已取得土地使用权，但未办理规划、建设施工许可手续的建筑物；
3）已取得土地使用权证、规划、施工许可等建设手续，但未按规划设计条件建设的建筑物；
4）超过临时许可期限而未拆除的建筑物。
行政机关认定违法建筑需要有一定的程序，综合考虑该建筑物的建设时间、是否为生活所必需、是否为自用、是否违反城乡规划、是否经有关部门审批、是否违反法律法规的规定等因素。
因此实践中行政机关出具认定违法建筑的书面文件的相对较少，管理人一般倾向于简单化处理，房地一体，房随地走，将地上建筑物与土地作为整体进行处理。
（二）现有处置方法
1）管理人以现状拍卖，同时充分披露风险及瑕疵
由于无证房产的情况极其复杂，债务人进入破产程序后，管理人一般不会主动对违法建筑申请行政机关的认定。另外，管理人没必要投入资金、资源等对违法建筑进行整改并申请合法化，除非资产处置面临特殊问题。
破产实务中，管理人一般做法是，鉴于其使用价值，聘用评估机构将无证房产与土地统一评估后进行现状处置。
处置过程中，管理人需要充分披露破产财产中的房产权属情况，明示无证房产可能被拆除的风险，不承担过户义务等。
在破产重整程序中，引进投资人整体接盘化解也是常见的现状处置方法之一。
2）管理人协调相关部门消除违法性后再行处置或交付
一般情况适用于违法情节易消除且消除后的收益高于成本，后续存在办理产权登记手续的可能。
3）政府收储的变价方式处置
政府收储一般是以拆迁补偿的方式对违法建筑进行相应补偿。
由政府对违法用地、违章建筑采取回购等措施，通过政府的补偿，将违法建筑使用价值转为货币资产，不仅解决了违法性的问题，也避免了违法建筑处置可能带来的相关风险。
资产处置涉税问题
（一）资产处置中涉及的税种、税率
一般破产企业的主要资产可能涉及土地房产和机器设备等，以土地房产为例，简述资产处置过程中可能涉及的相关税费。
1）土地增值税
司法拍卖的土地房产发生了转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为，属于土地增值税的征税范围。
破产清算的实践中，一些非房地产开发企业，因在日常的会计核算中一般缺乏对土地增值税涉及的扣除项目进行单独核算或账册不全、人员流失等原因，债务人自行纳税申报或者聘请中介机构出具审核鉴证报告进行土地增值税的清算存在困难。
鉴于破产企业的特殊情况，实务中可对非房地产开发企业的土地增值税进行核定征收，按照税法的规定，核定征收率不低于5%，一般在8%左右。
对于土增税的缴纳，管理人需先至不动产交易中心的税务柜台进行沟通、递交材料完整后由属地税务机关进行最终核定，核定金额后，管理人再至不动产交易中心缴纳税款。
2）增值税
土地房产等不动产的增值税征收政策一般要将不动产划分为非自建和自建项目。
目前阶段进入破产清算的企业，其不动产大多于2016年5月1日之前取得或者自建，按照税法相关规定，一般纳税人可以选择简易的计税方法缴纳增值税，征收率为5%。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
管理人应当事先做好与税务主管部门的沟通，因为资产处置之后还要涉及买受人缴纳契税，办理过户的手续，如果因无法进行正常的纳税申报或者申报滞后，导致资产不能过户，将会产生不必要的争议。
一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
3）企业所得税
债务人转让财产所获得收入还将产生企业所得税，税率一般为25%。
因企业所得税是按季申报，年度汇算清缴，资产处置的当期可能并不会产生需要缴纳税款的情况，但是到年度汇算清缴和税务注销的时候，一旦产生应纳所得税额，就会造成税法和破产法冲突。
注销时系统还有欠税，就无法进行税务注销，此时需与税务机关沟通欠缴的这部分税费能否死欠核销，但死欠核销的审批流程一般时间比较长。
3）其他税费
包括城市维护建设税，税率为7%、5%和1%三档；教育费附加，征收率为3%；地方教育附加，征收率为2%；印花税，税率为0.5‰。
（二）税收优惠及筹划
企业进入破产清算过程中，管理人应当本着债权人利益最大化的原则，争取税收优惠，尽量减少税收成本。
土地增值税，管理人应与税务部门及时沟通，结合专业会计意见，比较查账征收与核定征收所缴纳税额，争取有利于债权人利益的清算方式。
增值税，管理人应当谨慎选择增值税的计税方法，对于2016年5月1日之前取得或者自建的不动产，一般纳税人可以选择简易计税方法，按照5%的征收率进行缴税，但是不能再抵扣相关的进项税额，虽然一般计税方法税率为11%，但是这种计税方法是可以抵扣增值税的进项税额的，所以管理人在争取税收优惠的过程中，应当结合待抵扣进项税的留存情况，有效地选择支持低税负的计税方法。
另外，对于固定资产还有一项特殊政策，一般纳税人销售自己使用过的属于《增值税暂行条例》第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，所以管理人的在资产接管过程中应当关注固定资产的入账时间、是否抵扣过进项税额等情形，争取税收优惠。
资产处置的形式及程序
（一）破产财产的拍卖
对于重大、情况复杂的资产，管理人可在拍卖前提前预告拍卖，给予意向购买人了解即将拍卖资产的情况，或召开资产处置说明会，提前锁定意向购买人，再通过京东以及淘宝等破产财产拍卖平台上挂拍。
破产拍卖中管理人应尽可能细化拍卖公告中的风险提示，充分披露待处置资产的现状、瑕疵、风险等，避免买受人成功拍得破产财产后，现场交接的时候又以与清单或其预想不符要求悔拍，产生不必要的纠纷。
（二）破产财产的交接
不动产的交接涉及到查封法院的解封问题，管理人接受指定后应尽快查清涉处置财产的查封情况，解封至留有受理破产法院一个案件的查封，或管理人主动申请法院查封后，将其余的查封都申请解除，待不动产拍出后，申请法院过户文书的同时，解除管理人申请的查封。
而动产的交接就相对简单，但债务人涉及各行各业，财产也不尽相同，有些特殊的破产财产，需要制定特殊的拍卖方式以及交接方案。
（三）破产财产拍卖的税收承担主体问题
参照法院执行拍卖的公告，管理人拍卖破产财产的公告中都会明确说明参加拍卖的竞买人需承担由拍卖标的交收过户等产生的费用。
根据税收征管法第四条规定，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。即单位或个人发生经济行为，按照法律、行政法规规定负有纳税义务，则该单位或个人属于法定的纳税人，应依法履行纳税义务。
各税种单行法律及暂行条例也对不动产转让环节的各项税费和纳税主体有明确规定。
2020年10月19日国家税务总局发布的《对十三届全国人大三次会议第8471建议的答复》中明确“关于取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为“税费各自承担”之后，不少买受人与管理人就税费的承担问题存在争议。
2020年11月5日最高人民法院作出的（2020）最高法民申5099号破产程序中的拍卖，是依据债权人的请求、委托依法进行的处置资产行为，并非法院强制处分财产的行为，不同于司法强制拍卖，破产财产拍卖不属于司法拍卖，因此《竞买公告》《竞价须知》中关于税费承担的约定有效。
综上所诉，企业破产之后还有多少剩余资产，这些资产能否变现实现价值最大化，直接关乎债权人的切身利益，是破产清算程序的核心问题。
因此，破产企业的资产问题是管理人不可忽视的重大方面之一，管理人应当尽可能提升债务人财产价值为原则，维护全体债权人的合法权益。