鑫源清算--浅谈房地产开发企业破产成因及清算工作疑难问题处理

常德鑫源清算事务有限责任公司

近年来，本人主要从事房地产开发企业的破产清算工作，除遵循《企业破产法》相关规定、最高法院关于审理房地产开发企业破产清算司法解释及程序性规定外，现就在该类企业破产清算工作实践中，积累的经验与需要重点观注问题进行总结，与同行分享与交流。
一、城市房地产开发企业破产成因剖析
由于我国近几年城市房地产开发无序膨胀，大量项目盲目上马；另一方面，人口自然增长率持续走低，就业市场压力增大，城市人口吸引力下降，叠加人口老龄化加剧，使得住房刚需显著减少。与此同时，科技的进步，深刻改变了产业格局，劳动密集型企业大幅缩减用工规模，工厂人员配置从过去的几千上万人缩减至几百上千人。数字经济、线上经济的蓬勃发展，更对实体店铺商业模式造成巨大冲击，商业广场倒闭潮席卷各地。沿街商铺门可罗雀，导致城市住宅与商铺销售一地鸡毛。这样，各地普通房地产开发企业由于资金链断裂，开发成本微薄的销售收入严重失衡，房屋及配套设施不能全部建成交付，最终走向破产。
二、清算工作中资料收集的关键要点
一个企业既然申请进入破产清算，特别是民营企业进入破产边沿前，往往该企业的投资者、经营者都是被购房业主、贷款银行、承建单位、民间借贷债权人、企业职工等各方逼债躲债，根本无暇顾及企业的正常生产与管理。该类企业的主要产品是房屋资产，而房屋资产的属性，不仅仅是钢筋混凝土构成的建筑物本身，还有该建筑物建设所必须的批准文件、规划图纸、验收资料等等，还需要有不动产权登记所必需的一切资料，不一而举。而企业管理者关注的主要是企业的财务账册，其他资料由于在生产经营过程中，主要由企业的规划主管负责人、工程部负责人、其他相关事务经办人管理。如果企业内部平时没有建立一套有效的档案管理程序与制度，资料极易散失，给清算工作带来巨大阻碍。因此，清算管理人进驻企业后，应迅速依据《企业破产法》接收企业经营财务资料，并抓住企业人员尚未完全分散的时机，全面收集房地产开发全流程资料。这些资料对于后续资产验收、销售及办证起到事半功倍的关键作用，显著提升清算工作效率。
三、确保财务与销售资料完整的重要性
企业破产时，一般财务资料通常都会按要求提交，用以证明企业的投资者、管理者清白。但是，由于民营企业在经营管理过程中，存在诸多不规范操作行为，例如，个人批条优惠销售、项目建设增减工程中的口头临时协议等情况，这些未纳入正规财务管理流程的事项，在破产清算时会给管理人清收财产、核查债权申报带来极大困难。为此，管理人进场后需及时、全面收集相关资料，依据法律法规进行严格的合法性审查与甄别，确保清算工作的准确性与公正性。
四、严格审查企业财产与个人财产混同
民营房地产开发企业在财务管理上存在诸多特殊性。企业财务人员往往难以对投资者、管理者的财务收支进行有效监督，企业主也常混淆公私财产界限，出现公款私存、私款公用、私自举债、利用公章借款私用等乱象。管理人必须严格依据法律与财务规定，对企业财务收支进行全面审查。对于仅有法人代表签字而无合法银行流水证明资金入账的票据，在债权申报时不予登记；对临近破产清算期间企业的财产处置行为，依据《企业破产法》第 31 条、第 32 条进行严格审查，对违法处置的资产，及时宣布其处置的违法性，合法回收企业财产，全力维护全体债权人利益。同时，对于其经营过程中发现的贿赂等违法行为，应及时向审理法院汇报，依法追究相关人员法律责任，净化社会环境，维护市场经济秩序与社会公平正义。
五、争取属地政府支持，破解清算难题
（一）多方筹措资金，推动烂尾楼复工
房地产企业破产清算时，烂尾楼问题普遍存在。完成烂尾楼修复及小区配套工程建设，需要大量资金投入，这不仅依赖于管理人积极清收资产，更需要地方政府与相关银行的政策支持和资金扶持，同时还需取得业主的理解与配合。为此，管理人在进入破产清算时，除应收尽收外，还必须摸清企业家底，核算资金缺口，多方筹措资金，精准核算资金缺口，积极向政府汇报，争取政策支持，为烂尾楼复工复产奠定基础。
（二）利用政策优势，解决验收办证难题
以2018年某县办理的一个开发楼盘案件在验收办证时，该楼盘由于没有刹尾，经办人多方努力进入该县问题楼盘项目后，有规划部门相关负责人，仍紧抓楼盘规划批准的阳台系开放式设计，而后开发商根据业主需求，改成封闭式阳台。规划部门以开发商违反规划未作处理不予盖章。为此，笔者认为，既然项目已经进入问题楼盘，相关部门应当开放绿色通道，积极配合。经办人考虑到开发商封闭阳台虽然违反规划，但是规划部门的处理仅有撤除阳台与处罚款二种。很明显，撤除阳台是规划部分的事，他们即做不到，也不会去做。至于罚款，由于该楼盘不是一天两天建成，至验收办证已经多年，行政处罚也违反了相关时效性规定。即便处罚合法，该处罚债权可以申报核实登记，而处罚性债权在破产财产分配时，也仅是一个数字而已。现其卡脖子不予办理，纯属无故刁难。经办人在多次与该负责人沟通无果后，理直气壮、义正言辞指出，该住宅将开放式阳台改为封闭式阳台非一日形成，过去该公司正常经营时不做处理，现在进行破产清算时出来卡脖子，规划部门应对其过去不作为行为负责。同时向其讲明，现地方政府对问题楼盘作出的处理纪要，已有宽松处理意见，区别对待已有会议纪要精神视为合法，如果以此要挟索取好处费无门。经办人理直气壮、据理力争之下，该局局长出来解围，在了解到问题后，第二天便派人将办理好的资料送到管理人办公室。
（三）建立府院联动机制，化解复杂矛盾
房地产企业在破产清算过程中，不仅有楼盘修复，楼盘验收工作需要政府支持，还有配套设施的完善，小区周边环境建设，也需要政府强势有力的支持。管理人不仅需要及时发现问题，还要善于归纳与提出解决问题的办法。往往管理人在解决各种问题的过程中，与相关职能部门沟通时，管理人的橡皮头章无人理睬，但是一旦通过法院审查认为必要，盖上人民法院印章的函件，一般不会受到相关职能部门的刁难。重大问题申请人民法院提请召开府院联动会议机制，通过召开联席会议等方式，整合各方资源，形成工作合力，对于高效解决清算工作中的难点，得到了人民法院与地方政府赋予的尚方宝剑。
六、借助专业力量，提升清算效率
房地产开发项目清算工作，涉及领域广，专业性强，不仅需要财务、法务、税务、建筑类专业人才，在联合验收备案、资料归档入库时，也需要档案资料整理方面的专业人员参与。该类事务性工作虽然技术难度不高，但专业要求严格，缺乏相关经验的人员难以胜任。因此，管理人根据工作实际需求，及时聘请专业团队，充分发挥专业人才优势，确保清算工作高效、有序推进。