博集律所--论房地产企业破产程序中“以物抵债”模式的实务处理

湖南博集律师事务所

近年来，由于国家货币政策的调整，房地产市场周期从快速增长期进入稳定下降期。部分房企因房地产去化缓慢、资本杠杆率高、管理能力弱等原因，不同程度地出现债务危机。房地产企业破产时，开发商在企业发生债务危机时，往往将其开发建设的商品房等资产转为债务或以转让担保融资。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）明确了财产债务清偿和转移保证的效力。但由于缺乏明确的规定和不同的判断尺度，房地产企业在破产背景下偿还房地产债权的问题在实践中存在诸多争议。本文简要分析了破产程序中基于房贷模式的实际处理。

一、破产程序中“以房抵债”的基本模式

“以物抵债”是债务人将债务人或第三人的财产转换为债权人的财产来偿还债务的行为。其目的是用其他财产抵消债务，实现债务消灭的法律后果。《九民会议纪要》第44条规定：当事人在债务履行期届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
根据上述纪律精神，除非存在恶意侵害第三人合法权益等情况，协议一般应认定有效。因此，在破产程序中，“以房还债”首先要关注其债权的真实性和合法性。在房地产企业破产案例中，为了解决其债务问题，企业往往在破产前使用所有的住房和停车位来转换项目资金、个人贷款或相关企业的借款。在这种情况下，上述债权人往往只为债权申报提供《房屋买卖合同》或《车位使用权协议》。在此，管理者应要求提供原始的债权凭证，审查原始的债权凭证的真实性和正当性。笔者在实际操作过程中发现，“以物抵债”的原始债权存在诸多问题。例如，当一些项目资金用于偿还债务时，开发商在项目停牌和工人封闭堵塞的压力下，使用远低于市场价格的商品房偿还债务。大量的高息债务往往被兑换成部分个人贷款借款。为解决该关联企业的债务问题，部分破产企业违反财务规则，有的企业干部将破产企业的资产归属于其他关联企业的负债，虚构债务或实物清偿，恶意转移企业资产。考虑到上述情况，管理者应仔细审查“以物抵债”中债权的真实性、合法性、关联性，并关注原始债权是否到期。

另外结合《企业破产法》第三十一条、第三十二条之规定，破产程序中还应当关注发生在破产受理之前一年内和半年内的以房抵债行为。需重点审查一年内的不公平抵债行为和半年内的个别清偿行为。

二、“以房抵债”在物权变更转移之前不具有物权效力。

若以物抵债协议不存在第一项审查的上述违法情形，且债权人与债务人在人民法院裁定受理破产申请前已经履行完毕以物抵债协议，（即不动产已依法办理登记），且该以物抵债协议不存在《企业破产法》第三十一条、第三十二条、第三十三条及合同法规定的可撤销或无效情形。笔者认为，该情形应当认为抵债财产产权已经发生转移，管理人无权主张撤销以物抵债协议或认定其无效。抵债财产不再属于债务人财产。
根据《物权法》的有关规定，在不动产未完成产权的所有权变更之前，以标的物偿还债务，以物抵债并不具备物权变动效力，债务财产仍属于债务人的财产，债权人根据房屋买卖合同享有的权利类型仍然属于债权。

三、债务人破产时，尚未履行完毕的抵债协议的继续履行问题

根据《企业破产法》第十八条的规定，人民法院裁定受理破产申请后，管理人有权决定解除或继续履行在受理破产申请前形成但债务人和另一方未完全履行的合同。在符合本条规定的情况下，破产法赋予管理者继续履行合同的权利。在衡量合同是否继续履行时，管理者应根据破产法中公平赔偿的立法目的和破产财产的最大化来决定合同是否继续执行。
房地产开发企业与债权人之间关于以实物支付债务的协议，不仅是买卖房屋，而且是向债务人释放债权。双方签订的以实物支付债务的协议不能反映双方买卖房屋的真实意思表示。因此，如果破产时未完成房屋变更登记，则持有债权而非物权的债权人无法形成优于其他债权的利益。因此，在破产程序中，住房贷款协议的执行应基于公平受偿债权的原则。债务人破产后，债权人无权要求债务人履行实物债务偿还协议。实物债务偿还协议中的相关权益应转换为金钱之债，可以通过破产程序与其他债权人公平补偿。但是，债务人解除住房贷款合同造成的损失，可以按照《企业破产法》第53条的规定向管理人申报，并在破产程序中予以赔偿。