博集律所--论房地产企业破产程序中“以房抵债”的特殊类型

湖南博集律师事务所

受经济形势变化和疫情影响，不能按期履行的事情频繁发生，现金也变得珍贵起来。以实物偿还债务成为越来越常见的债务偿还方式，也是广大债权人的无奈选择。房地产市场越来越频繁。开发商利用房地产抵消承包商的项目支付、设备和材料供应商的货物支付也变得普遍。“以房抵债”实质上属于以物抵债，又称代物清偿。以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。以房抵债的房不限于债务人，可以是第三人。由于以房抵债涉及物权法、合同法、担保法等众多法律关系，同时可能会涉及侵害其他债权人的利息，禁止流押流质等强行性法律规定等，导致在诉讼司法实践中纠纷较多，争议很大，人民法院的判决也因学说流派的不同，出现不太统一的裁判尺度。本文就房地产企破产程序中“以房抵债”的几种特殊类型展开讨论。
（一）让与担保模式
在房地产企业融资过程中，债权人往往使用转让担保来保障债权的履行。《担保法》和《物权法》虽然没有明确规定转让担保，但越来越多的商业行为采用这一模式，许多司法实践也倾向于承认这一模式的合法性。《九民会议纪要》对转让担保也作了详细规定。破产程序的转移担保模式一般分为两种情况。
一是完成房地产销售的销售保证模式。在此模式下，债权人和债务人都签订了《商品房买卖合同》，完成了房屋所有权转让，保障了债务的履行。根据《九民会议纪要》第七十一条第二款转让担保人要求法院确认财产所有权的规定，债务人到期未清偿债务的，房屋以其名义登记，债权人不得享有房屋所有权。而房地产企业只能清偿破产财产的，参照担保物权的规定，要求该债权作为财产担保债权确认优先清偿权，但房屋所有权归破产企业所有，其财产为破产财产。
二是未完成房地产过户转让和担保模式。在这种模式下，如果债权债务双方签订了《商品房买卖合同》，则《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，住房未完成物权公示，仅签订《商品房买卖合同》的债权人不能主张继续履行规定有权买卖商品房的合同。当事人未完成物权公示，也不得发生物权效力，债权人不得对该住房享有物权级别的优先受偿权，应当解除《商品房买卖合同》，将债权人的债权转为一般债权一并偿还。
（二）第三方购买商品房以抵偿债务模式
在房地产企业倒闭的过程中，债权人为了迅速收回代付的资金，往往采用寻找购买者的模式，用购买商品房的资金偿还债务。在这种模式下，破产企业与债权人取得联系的购买者签订了《商品房买卖合同》，破产企业指定向债权人支付房价抵偿其债务。
由于该模式的购买者大多是实际的消费者购买者，所以双方签订了销售合同支付了房价。同时，对于购房者来说，破产企业和债权人已与住房共同达成偿还债务的真实协议，但用于偿还债务的分售住房交割和产权变更尚未完成，债权人对住房没有所有权。破产企业与购房者签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示。此外，购房者有权按照破产企业的指示向债权人支付房款，债权人有权继续履行《商品房买卖合同》。对债权人来说，从买方收取货款以抵消破产企业债务是对债权的直接抵消，不构成取消或无效的个人和解。因此，为了在破产程序中保护交易的稳定性和善意的第三方，我们倾向于在作为管理者的实践中承认购房合同的有效性，允许合同继续履行。
在该模型中，为了在充分考虑实际购房者权益保护的基础上，允许《商品房买卖合同》的继续履行，在债权审核过程中，债权的合法性、房价的合理性、购房者的本来面目以及其他问题。
（三）关于证照不全房产的以房抵债问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“未取得预售许可证的商品房买卖合同无效。”《合同法》第五十八条规定“合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。与此同时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，根据上述规定，破产案件中以凭证不全的不动产抵消债务的协议视为无效，原债权人可以向管理人申报债权。
房地产企业破产案件涉及多种利益冲突，法律关系复杂。对“以物抵债”的审查和处理难度较大，在实际操作过程中，还需要结合每个案件的实际情况，综合加以判断处理。