佳铭清算--破产案件管理人合同解除权与买卖不破租赁原则的冲突与协调

——以常德某某宝置业有限公司破产案件为例

湖南佳铭清算服务有限公司

一、管理人合同解除权与买卖不破租赁原则的冲突
《民法典》第七百二十五条规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”确立了买卖不破租赁的原则，意在保护承租人的合法权益，维护租赁市场的主体地位。但同时《破产法》第十八条也同样规定了“民法院受理破产申请后，管理人对批产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内为通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”赋予了管理人合同解除权。
在常德某某宝置业有限公司（以下简称某宝公司）破产案件中，该公司破产管理人在处置其主要资产——常德市武陵区洞庭大道交通巷1号办公楼时，因原有租户拒绝搬离，部分意向购买人对资产的正常使用存疑，致使资产处置陷入困境。为提升资产处置效率，破产管理人起诉至常德市中级人民法院，要求确认租赁合同解除，原租户立即搬离破产资产处。
2022年4月，常德市中级法院依法受理某宝公司与原租赁户某源公司租赁纠纷一案，租赁合同关系是否应当解除是法庭归结双方争议的主要焦点之一。经法庭调查，依法认定事实如下：某公司与某源公司签订《房屋租赁协议》，租赁标的物为常德市武陵区洞庭大道交通巷1号办公楼3楼、4楼房屋，分别约定租赁期限为6年和20年，租金采取按年收取，截至立案时，未超出合同本约定的租赁期限。2021年11月16日，常德市中级人民法院裁定受理某宝公司破产清算一案，并依法指定管理人。管理人接管以后向租赁户通知，如有继续租赁房屋意向，需要与管理人代表的某宝公司重新签订不定期租赁合同，但，某源公司并未与管理人重新达成协议。审理过程中，管理人依据《中华人民共和国破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”之规定，主张原被告租赁合同已于2022年1月16日法定解除，并要求原租赁户搬离。某源公司主张买卖不破租赁原则，租赁合同尚未到期，某宝公司无权解除租赁合同。
根据法庭查明的事实及双方主张，人民法院认为，本案应当适用《破产法》，依据其第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对批产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内为通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”之规定，案涉租赁协议属于破产裁定时，双方均未履行完毕的双务合同，管理人未明确表示继续履行该合同，某源公司也未催告佳铭公司，符合法定解除情形，确认原租赁合同于破产申请受理之日起二个月时，已法定解除。
二、管理人合同解除权与买卖不破租赁原则的协调
破产资产处置过程中，管理人通常依照法定合同解除权解除签订在先得租赁合同，以保障资产处置效率，加快破产案件办理速度。但部分破产资产承租人提出买卖不破租赁原则，请求继续履行合同。本案在《破产法》规定的法定合同解除权与买卖不破租赁原则的法律适用上，有较为典型的意义。
（一）《破产法》作为特别法，应当优先适用
《民法典》作为普通法，《民法典》第七百二十五条规定了买卖不破租赁原则，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，旨在维护租赁市场秩序的稳定性，保护承租人利益。但在其规定中，亦明确了例外情形，即第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”《破产法》第十八条作为特别法，当然属于法律规定的其他情形范畴，赋予管理人的法定合同解除权，属于《破产法》第二十五条中管理人职责的第五项职责，即决定继续或者停止债务人的营业职责的自然延伸。故，应当优先适用《破产法》第十八条来解决类似争议。
（二）赋予法定合同解除权是平衡各方利益的必然结果
大部分情况下，企业进入破产程序后，债权人的合法债权已无法足额得到清偿，最大限度的保障债权人合法利益是破产清算案件中应优先考虑因素。本案中，案涉破产资产意向购买人已多次表明对原租赁户未搬离情况表示担忧。在此情况下，破产资产处置如果仍受到买卖不破租赁原则的限制，不仅会使破产资产价值大幅度贬损，或是拍卖价格过低，甚至无人竞拍，严重损害债权人利益，也会使破产资产变价方案通过债权人会议的难度大大增加。亦会导致租赁债权的实现优先于法定优先权或抵押权的情形出现，因此，限制买卖不破租赁原则在破产资产处置中的适用，是符合法律的公平价值取向的。
（三）应持续完善破产资产处置法律体系，兼顾承租人利益保障
虽然《破产法》在赋予管理人法定合同解除权同时，亦赋予了租赁户的催告权，但笔者认为通过完善具体操作细节，更能兼顾各方法益保护。一是可适当延长法定合同解除权形成时间，除简易程序外，大部分破产案件耗时较长，当前规定的2个月解除权形成时间较短，可适当予以延长，有利于管理人全面掌控破产企业情况，正确做出解除或者继续履行原有合同的决定；二是推广司法调解、公正债权文书等争议解决方式，管理人可与原租赁户达成司法调解和公正债权文书，明确原租赁户搬离破产资产的具体条件及时间，借助司法调解和公正债权文书的可直接申请强制执行的效力，打消破产资产意向购买人的疑虑，加快资产处置效率。